Ekologické závady pozemků se mohou výrazně prodražit

29. května 2009 • 09:54
Obtížně zjistitelná rizika vyplývají především z faktického stavu pozemků, a to v případě, kdy jsou takové pozemky zatíženy ekologickou závadou, která není patrná bez složitějších geologických nebo jiných rozborů.

Většina těchto ekologických závad pochází z doby před rokem 1989, dnes je někdy velmi obtížné dopátrat se původního vlastníka pozemku, případně původní vlastník pozemku již neexistuje.

Ekologické závady na pozemcích lze rozlišovat na dva druhy. První se týká starých ekologických škod, které jsou zdokumentovány a jsou řešeny v rámci zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, a které se stát zavázal odstranit. V současné době probíhá vládní tendr na dodavatele, který formou koncese plně převezme odpovědnost za odstranění starých ekologických škod. Jedná se o ekologické škody, které se stát zavázal odstranit na začátku 90. let v rámci tzv. „velké privatizace“ při prodejích podniků vůči nabyvatelům prodávaných podniků (pokud těmto nabyvatelům nebyla poskytnuta sleva z ceny z důvodu váznoucích ekologických závad nebo pokud stát neuzavřel s nabyvatelem smlouvu o úhradě nákladů vynaložených na vypořádání ekologických závazků vzniklých před privatizací). Do druhé kategorie spadají ostatní ekologické závady váznoucí na pozemcích. Ty jsou výrazným rizikem pro nabyvatele pozemků v případě, že nejsou zjistitelné při běžném ohledání, zejména pokud zdroj znečištění byl odstraněn již před delší dobou. Takové ekologické závady mohou ovlivňovat jednotlivé složky životního prostředí, a mohou tudíž působit jako časovaná bomba v momentě, kdy se vliv těchto ekologických škod projeví na životním prostředí.

#####Komplikace v řízeních podle stavebního zákona

Pokud existence ekologické závady na pozemku vyplyne v průběhu řízení podle stavebního zákona, zejména v rámci územního řízení pro umístění stavby nebo v rámci stavebního řízení, může taková skutečnost ohrozit samotné vydání příslušného územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Existence ekologické závady může vyústit v zamítnutí žádosti o vydání příslušného rozhodnutí, a to z důvodu rozporu záměru žadatele s obecnými požadavky na využívání území, vydanými stanovisky dotčených orgánů nebo pokud by mohl plánovaný projekt ohrožovat bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat. V případě, že v uvedeném řízení nebude žádost stavebníka přímo zamítnuta z důvodu kontaminace pozemků ekologickou závadou, může zjištění takové ekologické závady znamenat, že příslušný stavební úřad stanoví v příslušném rozhodnutí podmínky za účelem eliminace takové ekologické závady. Splnění takových podmínek pak výrazně zvýší náklady na realizaci projektu.

#####Aplikace ostatních právních předpisů

Vedle komplikací spojených s ekologickou závadou váznoucí na pozemcích v územním nebo stavebním řízení mohou správní orgány v rámci výkonu veřejné správy uplatňovat vůči vlastníku pozemků požadavky a vlastník pozemků je povinen plnit povinnosti vyplývající z takto uplatněných požadavků správních orgánů. Zcela zásadním z aplikovatelných právních předpisů je zákon č. 167/2008 Sb., o předcházení ekologické újmě a o její nápravě. Tento zákon, který v podstatě zapracovává znění příslušné směrnice evropských společenství, stanoví základní princip právní ochrany při vzniku ekologické škody, a to princip „polluter pays“, tj. původce platí. Výše uvedená zásada polluter pays platí rovněž podle ostatních právních předpisů, které se mohou na ekologickou závadu váznoucí na pozemcích vztahovat. Obecně proto platí, že pokud vlastník pozemků nezpůsobil ekologickou závadu na pozemcích, pak by neměl být za takovou ekologickou závadu odpovědný a neměly by tomuto vlastníku být uloženy žádné povinnosti ve vztahu k odstranění ekologické závady. Uvedený obecný princip však neplatí absolutně a existují z něj níže popsané výjimky.

#####Zákon o předcházení ekologické újmě

V uvedeném zákonu je výslovně stanoveno, že se nevztahuje na ekologické újmy vzniklé před účinností tohoto zákona (tj. na staré ekologické škody vzniklé před srpnem 2008), a že se vztahuje výslovně na provozovatele v zákoně specifikovaných činností, které mohou způsobit ekologickou újmu. Okrajově se však zákon dotýká i vlastníků pozemků postižených ekologickou újmou tím, že pokud je nutné na pozemcích provádět preventivní nebo nápravná opatření (ohledně ekologické újmy, která vznikla po srpnu 2008), pak jsou vlastníci pozemků povinni strpět jejich provedení po nezbytně nutnou dobu, v nezbytném rozsahu a za náhradu. Dále jsou povinni osobám, které je provádějí, umožnit vstup a vjezd na své nemovitosti a strpět omezení jejich obvyklého užívání.

#####Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu

Uvedený zákon se vztahuje na pozemky, které jsou zahrnuty do zemědělského půdního fondu a na související povinnosti vlastníků takových pozemků, kteří na zemědělském půdním fondu hospodaří. Hlavní prioritou ochrany podle tohoto zákona je zabránit znečištění půdy škodlivými látkami a možnému souvisejícímu znečištění potravinového řetězce a zdrojů pitné vody. Níže uvedené povinnosti pro vlastníky takových pozemků mohou být aplikovány v případech, kdy investor uvedené pozemky nakoupil, vyčkává na změnu územního plánu a vydání příslušných rozhodnutí umožňujících realizovat projekt a současně na pozemcích dobíhá nájemní smlouva, podle které jsou pozemky zemědělsky obhospodařovány nájemcem. V případě porušení povinnosti ochrany zemědělského půdního fondu, respektive pokud by stará ekologická závada začala nepříznivě zasahovat do vymezené ochrany, může správní orgán uložit povinnost spočívající zejména v odstranění zjištěných závad. Po provedení opatření na základě rozhodnutí o odstranění zjištěných závad sice může vlastník pozemků požádat Státní fond životního prostředí České republiky o poskytnutí příspěvku na zmírnění ekonomických důsledků vyplývajících z uložených opatření, pokud se jedná o nezaviněné závady, avšak takový příspěvek je nenárokový a nemusí pokrývat veškeré výdaje vlastníka na odstranění závad.

#####Zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí

Uvedený zákon, ve vztahu k možné ekologické zátěži, která negativně ovlivňuje životní prostředí (jež je tvořeno jednotlivými složkami - zejména ovzduším, vodou, horninami, půdou, organismy, ekosystémy a energiemi), stanoví vlastníku pozemků konkrétní povinnosti. Na základě uvedených povinností je vlastník povinen učinit v mezích svých možností nezbytná opatření k odvrácení hrozby nebo ke zmírnění následků, a neprodleně ohlásit tyto skutečnosti správnímu orgánu. Pokud by vlastník po zjištění ekologické zátěže, která negativně ovlivňuje životní prostředí, neohlásil takové skutečnosti správnímu orgánu (zejména z důvodu obavy, že správní orgán uloží vlastníkovi odstranění na vlastní náklady), správní orgán uloží vlastníkovi pokutu až do výše 500 tisíc korun.

#####Zákon č. 254/2001 Sb., vodní zákon

Uvedený zákon vychází z principu polluter pays, když zákon výslovně stanoví, že k odstranění následků závadného stavu uloží správní orgán původci na jeho náklady povinnost provést opatření k nápravě závadného stavu. V případě neplnění takové povinnosti, a pokud hrozí nebezpečí z prodlení, zabezpečí opatření k nápravě správní orgán na náklady původce. Za původce závadného stavu se považuje ten, kdo závadný stav způsobil. Uvedený princip polluter pays byl však rozmělněn judikaturou Nejvyššího správního soudu s tím, že Nejvyšší správní soud v případě vypouštění odpadních vod ze skládky dovodil: „Jako obecné pravidlo, že osobou původce bude v případě skládky, z níž nedovoleně odtékají odpadní vody, obvykle vlastník těchto pozemků, tedy osoba mající z definice vlastnictví obvykle odpovědnost za následky jejím majetkem způsobené. Vlastník tak podle tohoto obecného pravidla nebude původcem pouze pro sám fakt vlastnictví pozemku, ale proto, že je to obvykle právě vlastník pozemku, kdo má nejtěsnější vztah k dějům na pozemku se odehrávajícím. Podle speciálního pravidla se odpovědnost na vlastníka pozemků neuplatní, pokud je přítomen jiný subjekt, který má být považován za původce ve smyslu vodního zákona, neboť jeho vztah ke škodlivému následku je těsnější.“ Z uvedeného prolomení zásady principu polluter pays vyplývá, že v určitých případech může být k odstranění ekologické závady pozemku vyzván vlastník pozemku a v případě, že vlastník pozemku neprovede odstranění ekologické závady, a pokud současně hrozí nebezpečí z prodlení, pak může na náklady vlastníka provést odstranění ekologické závady v nezbytném rozsahu rovněž správní orgán.

#####Možnost následného regresu a prevence

Pokud investor, který nabyl pozemky, následně zjistí, že tyto pozemky jsou zatíženy ekologickou závadou, může samozřejmě využít veškeré možnosti, které mu dává český právní řád a příslušná převodní smlouva, aby se domáhal svých práv, zejména náhrady škody, proti původním vlastníkům pozemků. Vlastník může v souladu s právními předpisy požadovat vynaložené náklady po původci takové ekologické závady nebo po jeho právním nástupci podle zásady polluter pays. V případech investora plánujícího realizaci projektu však nelze předpokládat, že by měl jakýkoli zájem na zdržení realizace projektu, zejména z důvodů probíhajících soudních řízení o náhradu škody, popřípadě řízení o tom, zda je povinen odstranit škodu, kterou nezpůsobil. Pokud se investor chce vyhnout možnému zmaření projektu z důvodu, že na pozemcích vázne ekologická závada, nebo pokud se chce vyhnout případným zvýšeným nákladům na odstranění takové ekologické závady, měl by učinit základní audit stavu pozemků a předchozích vlastníků pozemků před uzavřením kupní smlouvy. Uvedený audit investorovi odhalí, zda na pozemcích byla v minulosti provozována činnost, která mohla vyústit ve vznik ekologické závady. Současně s provedením tohoto auditu by měla být provedena vizuální prověrka pozemků nebo případně i průzkum pozemků. Pokud, jak už to tak bývá, bude nutné rychlé uzavření smlouvy, pak je třeba ošetřit rizika investora alespoň důkladnou úpravou smluvních povinností prodávajícího s právem investora odstoupit od smlouvy v případě výskytu ekologických závad na pozemcích.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!