Development obchodních center | E15.cz

Development obchodních center

14. prosince 2011 • 12:47
V následujícím článku se budeme zabývat rizikovými a problematickými situacemi při developingu obchodních center. Zaměříme se zejména na překonání kritického období od založení projektové společnosti po vydání územního rozhodnutí.

#####První volba podnikatele: s. r. o., nebo fyzická osoba?

Ještě než developer přistoupí k samotné realizaci projektu, musí rozhodnout, zda bude podnikat jako fyzická osoba, založí obchodní společnost, popř. zvolí jinou formu podnikání. Roli zde hrají jednak právní, jednak daňové aspekty. Většina developerů dává přednost společnosti s ručením omezeným, protože požadavky obchodního zákoníku na její fungování jsou ve srovnání s jinými formami společností méně formální. Pokud by náhodou společnost nedosáhla předpokládaného zisku, ale ztráty, bude odpovědnost společníka, až na drobné výjimky, omezena pouze na majetek této společnosti. Z důvodu urychlení projektu lze „koupit“ již založenou společnost, ve které se hned v den zaplacení „kupní ceny“ vymění s okamžitými účinky společník a jednatel.

#####Smlouvy s vlastníky pozemků je třeba provázat

Podmínkou uzavření vlastních kupních smluv by mělo být mimo jiné uzavření obdobných smluv budoucích s ostatními vlastníky potřebných pozemků a vydání územního rozhodnutí na obchodní centrum včetně příjezdové komunikace, parkoviště a přípojek. Přílohou smlouvy budoucí bude závazný vzorový text kupní smlouvy. To později značně urychlí proces uzavírání kupní smlouvy a vyloučí možnost dodatečného vyjednávání podmínek ze strany prodávajících poté, co projektová společnost již investovala značnou sumu peněz do vypracování projektu a získání územního rozhodnutí.

Ještě než přistoupí developer k uzavření smluv budoucích, měl by prověřit na stavebním úřadě, jestli je vybudování obchodního centra na vybraných pozemcích možné. Pozemky by se podle územního plánu měly nacházet ve funkční ploše umožňující plánovanou výstavbu, např. ploše určené pro obchod a služby. Doporučujeme nechat si vhodnost pozemků pro výstavbu písemně potvrdit od stavebního úřadu formou územně plánovací informace podle § 21 stavebního zákona, na kterou má budoucí stavebník právní nárok.

U pozemků je předně třeba prověřit, zda na nich neváznou práva třetích osob (zástavní práva, věcná břemena, soudní řízení atd.), popř. faktické zátěže (znečištění ropnými látkami, základy původních budov, podzemní zavlažovací systém, archeologické naleziště apod.). Zejména je nutné se zaměřit na rizika, která nelze zjistit z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, jako jsou nájemní smlouvy nebo možnost napadení ze strany manželky vlastníka neuvedené v katastru nemovitostí. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat pozemkům kupovaným od obcí a jiných veřejnoprávních korporací, neboť k platnosti jejich převodu je třeba splnit řadu zákonných podmínek (zejm. schvalování a zveřejňování).

#####Včasné zajištění příjezdu

Občas se stává, že vlastník pozemků, přes které vede jediný příjezd k obchodnímu centru, který byl do té doby užíván bezplatně, začne požadovat úplatu za umožnění příjezdu. V případě neuzavření příslušné (zpravidla nájemní) smlouvy hrozí uzavřením příjezdu, popř. soudním sporem. V praxi nejsou výjimkou případy, kdy vlastník příjezdového pozemku požaduje za průjezd nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně. Z výše uvedeného důvodu je nezbytné uzavřít se všemi vlastníky příjezdových pozemků až k veřejně uživatelné silnici smlouvy budoucí o zřízení věcných břemen. Součástí smlouvy budoucí bude vždy závazný text smlouvy o zřízení věcného břemene a situační plán budoucí příjezdové cesty. Podmínkou uzavření vlastní smlouvy o zřízení věcného břemene bývá zpravidla kolaudace příslušné komunikace a vyhotovení geometrického plánu. Z důvodu vyloučení pochybností o platnosti smlouvy budoucí je vhodné v ní uvést nejzazší termín uzavření vlastní smlouvy.

#####Přípojky inženýrských sítí

Podobná situace je také u přípojek inženýrských sítí. Již v počáteční fázi projektu je třeba zajistit smlouvami budoucími pozemky pro přípojky inženýrských sítí (voda, kanalizace, elektřina, telefon atd.). Je velmi nepříjemné, pokud developer vybuduje obchodní centrum za půl miliardy korun a vlastník pozemku, na kterém je umístěna kanalizační přípojka, vyžaduje následně vysokou úplatu, využívaje tak tísně, kdy rychlé a levné zřízení přeložky není technicky nebo právně možné. Uzavření řádných smluv budoucích pro přípojky před započetím projektu je proto nezbytností. Pokud developer navíc uvažuje do budoucna o refinancování nebo prodeji obchodního centra, musí počítat s tím, že právníci případného investora budou pečlivě prověřovat právní zajištění přípojek.

#####Územní řízení – opravdu jsou všichni sousedé účastníky?

Jednou z největších slabin územního rozhodnutí (a také stavebního povolení) je opominutí účastníků řízení. Jedná se o bližší či vzdálenější sousedy, kterých se výstavba centra může nějak dotknout (jejich pozemek se např. částečně nachází v ochranném pásmu) a měli by proto být podle stavebního zákona účastníky řízení. Zejména je třeba dohlédnout na to, aby účastníky řízení byla občanská sdružení (např. na ochranu přírody a krajiny), která jsou v praxi velmi problematická a často podávají i při sebemenších procesních vadách opravné prostředky, což realizaci projektu prodlužuje a prodražuje. Častou vadou územních rozhodnutí bývá dále nesprávné označení stavebních pozemků, resp. jejich úplné vynechání v územním rozhodnutí. Typická je situace, kdy do stavebního povolení a kolaudačního souhlasu jsou „přidávány“ další stavební pozemky, které nebyly v územním rozhodnutí. Tyto vady mají za následek právní napadnutelnost stavebního povolení a kolaudačního souhlasu, což následně také zdržuje či znesnadňuje refinancování a prodej projektu.

 

businessinfo.cz

  • Česká firma vyvinula unikátní metodu pomáhající rozkládat plasty, uplatnění najde v Číně
  • Na solárním boomu v Česku vyrostlo množství firem. Teď hledají příležitost v zahraničí
  • Chile: Exportéry láká trh s otevřenou náručí
  • Neplatičů DPH v registru přibývá geometrickou řadou