České právo na ro(zcestí) aneb Může každý občan napadat obecní smlouvy? | E15.cz

České právo na ro(zcestí) aneb Může každý občan napadat obecní smlouvy?

V minulém čísle magazínu Realit jsme otevřeli problematiku týkající se možností občanů podávat žaloby na neplatnost kupních nebo jiných smluv uzavřených obcí či městem, aniž by byl tento občan například účastníkem výběrového řízení na prodej pozemku nebo budovy. V dokončení článku rozvádíme tuto tematiku o problematiku tzv. „záměru obce“.

*(dokončení z čísla 3/2009)*

Většina samozvaných žalobců -občanů (aktivistů) používá (někdy i zneužívá) k podávání žalob na investory jménem obce (aniž se účastnily jakéhokoli výběrového řízení na prodej nemovitého majetku obce) institut tzv. „zveřejnění záměru“. V souvislosti se žalobami občanů je tedy nezbytné se zabývat i touto problematikou. Ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích stanoví, že: „Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce 3b) obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona 15a) platného ke dni zveřejnění záměru.“ Účelem záměru podle tohoto ustanovení a jeho zveřejnění je v prvé řadě informovat občany, že dojde k prodeji určitého nemovitého majetku obce, případně jiné dispozici s ním. Záměr je tedy pouze informativní. Povinnost záměr schválit a zveřejnit je jednou ze záruk, že občané budou informováni o chystaných dispozicích s obecním majetkem. V tomto směru ovšem není ani jedinou, ani nejdůležitější zárukou, kterou zákon o obcích upravuje. Mnohem důležitější je ustanovení § 41 zákona o obcích, které stanoví, že: „Podmiňuje-li zákon platnost právního úkonu obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina osvědčující tento právní úkon doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné.“ Vzhledem k této povaze záměru nesouhlasíme s názorem o závaznosti záměru a všech jeho podmínek ve vztahu k následnému jednání zastupitelstva o dispozicích s nemovitým majetkem obce.

#####Záměr není návrh na uzavření smlouvy

K tomuto závěru nelze výkladem tohoto ustanovení dojít a ani například důvodová zpráva k zákonu o obcích v původním znění tomuto výkladu vůbec nenasvědčuje. Ze stejného důvodu nelze souhlasit ani s hypotézou, že jestliže příslušný orgán obce rozhodne o záměru určitým způsobem naložit s konkrétním majetkem obce a zveřejní ho, při obsahové změně tohoto úmyslu (tedy podmínek prodeje) je znovu zákonným požadavkem o něm stejnou formou rozhodnout a nový záměr zveřejnit, neboť jinak dochází k tomu, že u případné smlouvy uzavřené podle zmíněného záměru nutně chybí jeho schválení a zveřejnění. Takovýto názor je zcela účelový, rigidní a neobstojí při konfrontaci se zákonným textem. Jde o interpretaci, která je zcela nepřípustná. Záměr není návrh na uzavření smlouvy. Je pouhým sdělením, které má informovat občany a třetí osoby a vyvolat jejich případné reakce. Tyto osoby mohou předkládat návrhy jiné než ty, které jsou uvedeny v návrhu. Dokonce poslední vteřinu před rozhodováním o prodeji majetku je kdokoli oprávněn podat nabídku. Hypoteticky uveďme konkrétní případ. Obec se rozhodne prodat část svého majetku. Ve zveřejněném záměru uvede, že podmínkou budoucího prodeje pozemku je demolice starého objektu na něm se nacházejícího. Pokud zájemce (navzdory textu záměru) podá nabídku, ve které nabídne vyšší cenu, avšak s tím, že chce zachovat stávající budovu, je zcela nelogické, aby byl zveřejněn další záměr. Tak by se totiž mohlo pokračovat donekonečna. Záměr není návrhem na uzavření smlouvy. Může být měněn. Proces prodeje, případně jiné dispozice s obecním majetkem lze rozdělit do několika oddělených fází, pro které zákon o obcích stanoví záruky, jež mají zajistit transparentnost nakládání s obecním nemovitým majetkem. Zde i v případě, že dojde ke změně v podmínkách prodeje, nadále zůstává povinnost schválení prodeje zastupitelstvem obce. Proto není nezbytně nutné zveřejňovat v takovém případě nový záměr. Zákon o obcích toto nestanoví. Zákon o obcích hovoří pouze o „zveřejnění záměru“. Obec je povinna zveřejnit záměr, dokonce není povinna zveřejnit jakékoli podmínky prodeje. Smyslem této povinnosti je informovat veřejnost o úmyslu obce prodat nemovitý majetek obce (případně s ním jinak disponovat). Je zřejmé (a ani z výše zmíněné důvodové zprávy k zákonu o obcích nevyplývá nic jiného), že pokud by zákonodárce měl „záměrem“ na mysli skutečné podmínky prodeje, nepoužil by výraz „záměr“. Pokud by byl přijat výklad ustanovení § 39 zákona o obcích tak, jak jej podávávají žalobci - aktivisté, tedy že při každé změně „podmínek prodeje“ musí být zveřejněn nový záměr, ztrácelo by toto ustanovení vazbu s realitou ekonomického života. V praxi je přece běžné, že v procesu uzavírání smluv dochází k vyjednávání a změnám podmínek prodeje. Záměr není návrh na uzavření smlouvy.

#####Obec se nemůže nepřiměřeně omezovat

Ustanovení § 39 zákona o obcích je třeba vždy vykládat tak, aby obec nebyla nepřiměřeně omezována při nakládání se svým nemovitým majetkem, a nedocházelo tak k diskriminaci ve srovnání s jinými právnickými osobami. Obce mohou být omezovány při nakládání se svým majetkem pouze v rozsahu, jaký odpovídá jejich zvláštnímu postavení v porovnání s ostatními právnickými osobami. Obec je (stejně jako jiný vlastník) v mezích zákona oprávněna volně nakládat se svým majetkem podle § 123 občanského zákoníku. Jelikož ustanovení § 39 zákona o obcích tuto dispoziční volnost omezuje, je třeba při jeho aplikaci šetřit právo obce disponovat se svým majetkem. Je třeba rovněž šetřit práva osob nabytá v dobré víře. Je velmi důležité také stanovit, kdo rozhoduje o záměru. Dostupná literatura (např. výkladová pravidla Svazu měst a obcí) k tomu uvádí: „Povinnost zveřejnění záměru obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek atd. po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu tak, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky, ukládá obcím § 39 odst. 1 obecního zřízení. Z tohoto ustanovení zcela jednoznačně vyplývá povinnost obce,záměr’ zveřejnit, nicméně toto ustanovení obecního zřízení již dále neřeší, kdo má o záměru,prodat nemovitý majetek obce’ rozhodnout (dále budu popisovat již jen případ prodeje nemovitosti podle zadání dotazu). Podle § 85 odst. 1 písm. a) obecního zřízení je zastupitelstvu obce vyhrazeno rozhodování o majetkoprávním úkonu,nabytí a převod nemovitých věcí’.“ Z tohoto ustanovení obecního zřízení tedy vyplývá, že zastupitelstvu je vyhrazeno až rozhodování o majetkoprávním úkonu (tedy jeho schválení nebo neschválení), v našem případě tedy rozhodnutí o prodání nebo neprodání nemovitosti. Naproti tomu § 39 odst. 1 obecního zřízení hovoří o „záměru obce prodat nemovitý majetek“, což však v žádném případě nelze ztotožnit s „rozhodnutím o převodu nemovité věci“.

#####Rozhodnutí navazuje na záměr

Záměr, tedy jakousi „myšlenku“, že nemovitost bude zřejmě prodávána, nelze ztotožňovat přímo s rozhodnutím o uskutečnění určitého majetkoprávního úkonu. Od chvíle, kdy začneme uvažovat, třebaže velice konkrétně, že prodáme nemovitost, do doby, než provedeme tento majetkoprávní úkon, se může ještě stát cokoli, co pozdější rozhodnutí zvrátí, a tak je, podle našeho názoru, třeba rozumět také § 39 odst. 1 obecního zřízení. Jestliže se v § 39 odst. 1 obecního zřízení nehovoří o tom, který orgán obce má o zveřejnění rozhodnout, spadá automaticky toto rozhodnutí do působnosti rady obce podle § 102 odst. 3 obecního zřízení, podle kterého „rada obce zabezpečuje rozhodování ostatních záležitostí patřících do samostatné působnosti obce, pokud nejsou vyhrazeny zastupitelstvu obce nebo pokud si je zastupitelstvo obce nevyhradilo“. Zveřejnění záměru obce prodat nemovitý majetek nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce není záležitost, která by byla vyhrazena zastupitelstvu obce, protože rozhodnutí o „záměru prodat“ není rozhodnutím o „majetkoprávním úkonu prodeje“, o němž rozhoduje zastupitelstvo obce.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!