Leasing nemovitostí versus hypotéka | E15.cz

Leasing nemovitostí versus hypotéka

Rozhodnutí o investicích trvale ovlivňují úspěch firmy. To platí především pro nemovitosti - tedy aktiva, která pro firmy zpravidla znamenají dlouhodobou investici.

Akvizici nemovitostí lze financovat nejen prostřednictvím tradičního hypotečního úvěru, ale i formou finančního leasingu, známého spíše ze sféry automobilů či strojů a jiných zařízení.

I v oblasti nemovitostí ale leasing získává čím dál více příznivců a stává se plnohodnotnou alternativou k bankovním úvěrům.

Hypotéka je bezesporu všeobecně známý produkt a dosud nejrozšířenější způsob financování v oblasti nemovitostí na českém trhu. Leasing nemovitostí dnes představuje z realitního pohledu jen nevýznamnou část. Nicméně podíl leasingu na trhu již delší dobu poměrně rychle roste. V důsledku poslední daňové reformy, která vstoupila v platnost 1. ledna 2008, se financování pomocí obou prostředků značně zkomplikovalo.

Výhodou hypotečních úvěrů je velký výběr mezi jejich poskytovateli. Každá firma tak má možnost najít společnost, která poskytne úvěr za podmínek odpovídající právě jejím požadavkům. Pro mnohé důležitou nevýhodou hypoték je, že se banky zpravidla nespokojí s ručením financovanou nemovitostí, nýbrž požadují mimo to další záruky, ať už hmotné, či nehmotné.

#####Omezení daňové uznatelnosti

Negativní dopad na segment hypoték spočívá hlavně ve výrazném omezení daňové uznatelnosti úroků a souvisejících nákladů. Uznatelné jsou pouze úroky úročené maximální sazbou spočtenou jako průměrnou sazbu PRIBOR za daný rok zvýšenou o čtyři procentní body. Úroky sjednané ve výši převyšující tuto hranici nejsou daňově uznatelné. Toto ustanovení vede navíc k tomu, že firma ani nebude dopředu vědět, jaká výše jejích finančních nákladů bude uznatelná, protože se průměrnou sazbu PRIBOR dozví až po uplynutí daného roku. Uplatnění úroků do daňových nákladů je navíc možné pouze tehdy, pokud úvěry nepřevyšují šestinásobek vlastního kapitálu firmy, úroky z úvěrů překračujících tuto hranici pak již uznatelné nejsou. Alternativou financování nemovitostí je leasing. Leasing nemovitostí je ale dosti komplikovaný produkt, který vyžaduje organizační, technickou a finanční připravenost společnosti, jež leasing nabízí. Z tohoto důvodu ne každá společnost má dostatečné zázemí pro poskytování leasingu. Z toho vyplývá i zúžený výběr mezi poskytovateli leasingu na českém trhu, kde jich momentálně je přibližně deset. Leasing je zpravidla možný pouze u hospodářských hodnot podléhajících opotřebení, týká se tedy pouze budov samotných.

Pozemky je naproti tomu nutné pronajmout. Zbytková hodnota musí být vyšší než zůstatková účetní hodnota při lineárním odpisu z daní, přičemž zde neexistuje žádná spodní hranice.

#####Leasing je často dostupnější

Výhodou leasingu ve srovnání s hypotékou je, že poskytovatel leasingu se většinou spokojí s předmětem leasingové smlouvy a nevyžaduje žádné další záruky. Navíc je vyřízení leasingu velice rychlé, uzavírá se v místě prodeje financovaného předmětu a žadatel předkládá minimum podkladů.

Leasingové společnosti jsou také schopny pružně reagovat na potřeby a specifika zákazníka. Hlavní nevýhodou leasingu je dvojí zdanění při převodu nemovitosti.

Nejprve je třeba zaplatit daň z převodu nemovitostí při pořizování nemovitosti leasingovou společností, podruhé pak při skončení leasingové smlouvy, kdy nemovitost přechází na nájemce. Daňová reforma platná od 1. ledna 2008 rovněž značně zkomplikovala podmínky podnikání v segmentu leasingu. V důsledku změn, které s sebou tato daňová reforma přinesla, leasing přišel o svou největší dosavadní atraktivitu, a to možnost rychlého odpisu.

Smlouva o leasingu se navíc musí uzavřít minimálně na 30 let, což je nárůst o celých 22 let ve srovnání se situací do konce roku 2007. Byla také zavedena maximální hranice daňové uznatelnosti ročních leasingových splátek, což značně snižuje atraktivitu a použitelnost tohoto produktu jako takového. I přes změny v důsledku daňové reformy leasing zůstává nejdostupnější formou financování při pořizování majetku.

#####Přechod k operativnímu leasingu

Pouze v případě zájmu obou smluvních stran dojde po ukončení leasingové smlouvy k dohodě o odkoupení smluvního předmětu nájemcem. Operativní leasing výrazně zlepší finanční výkazy nájemce, jelikož se tam neobjeví zadluženost v podobě úvěru, takže splátky leasingu neovlivní míru kapitalizace nájemce. Splátky leasingu (nájemné) jsou navíc nadále plně daňově uznatelné náklady.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!