Leasing nemovitostí diskvalifikuje neznalost produktu a malá osvěta | E15.cz

Leasing nemovitostí diskvalifikuje neznalost produktu a malá osvěta

Ačkoli český leasingový trh zaznamenal v loňském roce výrazný pokles, objem leasingu nemovitostí v posledních letech, a rok 2008 nebyl výjimkou, stále roste. Přesto má tento produkt na českém trhu ještě značné rezervy. Jeho většímu využívání brání podle jednatele společnosti IMMORENT Jiřího Drbohlava zejména malá osvěta a neznalost produktu.

Leasing nemovitostí v posledních letech na českém trhu prakticky trvale roste, přesto je ve srovnání s dalšími leasingovými produkty stále popelkou. Co brání jeho většímu rozšíření?

Především je to neznalost tohoto produktu a s tím spojená osvěta. Pokud srovnám situaci v České republice a v Rakousku, tak v Rakousku historicky existovaly zajímavé daňové výhody pro subjekty, které financovaly své investice formou leasingu nemovitostí. V České republice nebyly daňové výhody nikdy nijak výraznější. Sice existuje velká řada drobných výhod, které leasing nemovitostí zatraktivňují, ale obecně řečeno, lidé si většinou pod pojmem leasing představí leasing auta a nedovedou si představit, že stejným způsobem by se dal financovat například nákup nemovitosti. Přitom leasing může být z celé řady aspektů pro klienta nepochybně zajímavější než úvěr. Ale chybí potřebná osvěta.

V čem obecně tkví výhody leasingu ve srovnání s bankovním úvěrem?

Jednou z hlavních výhod leasingu je to, že majetek je pořizován do vlastnictví leasingové společnosti. V důsledku toho jsme zvyklí pracovat se zůstatkovou hodnotou nemovitosti. V praxi to funguje tak, že pokud si chcete koupit vybraný objekt a zařídíte si bankovní úvěr třeba se splatností 10 až 15 let, banka po vás chce, abyste za tuto dobu splatili všechny splátky do úplné hodnoty nemovitosti. Při využití leasingu je tomu jinak. Klient za uvedených 10 až 15 let splatí třeba jen 80 procent ceny objektu a 20 procent zůstává na závěr jako zůstatková hodnota. Tu je buď klient schopen zaplatit a stává se tak majitelem nemovitosti, nebo pokud to neuhradí, zůstává nemovitost i nadále majetkem leasingové společnosti. Pro klienty jak z oblasti industriálu, tak třeba developmentu má velký význam to, že splátky jsou v případě leasingu výrazně nižší než v případě bankovního úvěru.

Jak se díváte na českou legislativu ve vztahu k leasingu nemovitostí?

Česká legislativa není, pokud jde obecně o pravidla leasingu, jednoduchá, je tady vidět celá řada ne zcela konzistentních zásahů. Od roku 2007 jsme nuceni téměř každý rok mírně upravovat strukturu našich produktů, aby plně odpovídaly českým zákonům. Na počátku roku 2008 zde začala platit obsáhlá novela zákona o dani z příjmu, do které se dostala věc, která nemá v okolním světě obdobu a která oblast finančního leasingu v zásadě diskvalifikovala. Zákon v zásadě řekl, že pokud chce klient v případě nemovitostí využít služeb finančního leasingu a chce, aby splátky byly daňově uznatelné, musí být minimální doba kontraktu 30 let. To je ekonomický nesmysl. V zákoně byla ale celá řada dalších problémů. Ještě v roce 2008 se zákon dočkal novelizace, další novela se přijala letos v dubnu, obě měly retrospektivní platnost od 1. ledna 2008.

Jelikož právnické osoby odevzdávají daňové přiznání většinou k 30. červnu daného roku, pro mnoho daňových subjektů nastala kuriózní situace, kdy si mohly vybrat, která ze tří novel je pro ně výhodnější. Další zákon, konkrétně novela zákona o DPH, poprvé jasně definuje pravidla pro leasing. Nicméně i ten pro nás znamenal, že jsme museli upravovat naše produkty a přizpůsobit je potřebám zákazníků. Až do roku 2007 mohly být leasingové společnosti relativně v klidu, protože legislativních změn nebylo příliš mnoho. Roky 2008 a 2009 pak přinesly dramatické změny. Speciálně zákon o dani z příjmu v sobě měl mnoho protimluvů a chyb. Navíc chyběl výklad k tomuto zákonu. Pak velmi složitě hledáte řešení, které bude pro klienta i pro nás naprosto daňově čisté.

Nejsou tato nejasná daňová pravidla jedním z těch důvodů, proč o leasing nemovitostí není tak velký zájem?

Paradoxně tyto změny nepostihly až tak leasing nemovitostí jako spíše leasing movitých věcí, zejména aut. Je to individuální obchod, záleží na typu nemovitosti, bonitě klienta a podobně. Nemyslím si tedy, že legislativní chaos omezil distribuci tohoto produktu. Naopak já jsem byl našimi výsledky v loňském roce příjemně překvapen. Chtělo by se říci, že k žádnému poklesu nedošlo, naopak nám se podařilo posílit naše tržní postavení.

Kdo je vaším průměrným zákazníkem a na jak dlouho se průměrně uzavírají smlouvy?

Máme několik cílových skupin. Tou první skupinou je český průmyslový podnik s obratem alespoň v řádu stovek milionů korun, protože u takového subjektu je předpoklad, že si bude chtít pořídit nemovitost, která nás z objemového hlediska zajímá. Druhou skupinou jsou obchodní řetězce. Třetí oblastí, na kterou se zaměřujeme, je oblast logistiky a financování logistických parků. Průměrná délka našich kontraktů je 15 let od kolaudace. V obchodním vztahu s klientem jsme tedy průměrně 17 let, dva roky je průměrná doba výstavby. Pokud jde o výšku průměrné investice, ta je pět až deset milionů eur.

Když se bavíme o letošním roce, jak na vás dolehla krize?

Krize na nás dolehla poměrně dramaticky zejména z pohledu struktury klientely, kterou dneska máme. Na trhu je vidět, že je nesrovnatelně menší objem investic, že pokud klienti o investicích uvažují, tak je spíše v letošním roce odkládají. Na druhou stranu, jak už jsem řekl, registrujeme nárůst zakázek v oblasti zpětného leasingu nemovitostí. Krize je velmi silně cítit v developmentu, zhoršuje se také bonita klientů. Český trh poprvé na vlastní kůži cítí, co to znamená pokles bonity klientů. Řada bank se dříve dívala hlavně na rozvahu a výsledovku, dneska cítí, že základním dokumentem je cash flow klientů. Velký zásah do cash flow klientů znamená například požadavek dodavatelů na zkrácení platebních termínů nebo dokonce na předplatbu.

Developeři si často stěžují na to, že banky zpřísnily podmínky půjčování peněz a že jsou méně ochotné půjčovat peníze. Jak to vnímáte jako člen finanční skupiny?

Řekněme si na rovinu, že developeři byli v minulosti zvyklí na to, že získávali na daný projekt téměř stoprocentní financování od finančních institucí a banky se přetahovaly o to, zda budou tento projekt financovat. Dneska banky vidí, že například poptávka po nových bytech klesá, klesá solventnost zákazníků a narůstají problémy s platební schopností klientů. Je celá řada projektů, kde se nedaří prodeje nebo pronájmy realizovat. Finanční instituce proto logicky požadují aktivnější zapojení svých klientů formou vlastních zdrojů a vyšší předprodanost, respektive předpronajatost příslušných nemovitostí. Klient musí být také schopen dokázat, že mu projekt bude vydělávat, že bude mít na splátky. Finanční svět je prostě výrazně opatrnější a snaží se definovat a ošetřit maximum rizik. Minulostí je určitě spekulativní výstavba.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!