Koupě družstevního bytu jeho majitele rozhodně nezbavuje závazků | E15.cz

Koupě družstevního bytu jeho majitele rozhodně nezbavuje závazků

Velké množství družstevních bytů změnilo během posledních let své majitele. Bytová družstva začala rozprodávat své byty a jejich obyvatelé si je začali pořizovat do vlastnictví. Je ale opravdu vlastnictví bytu výrazně výhodnější než zůstat v bytě družstevním? Záleží hodně na úhlu pohledu a plánech nového vlastníka bytu.

Velké množství družstevních bytů změnilo během posledních let své majitele. Bytová družstva začala rozprodávat své byty a jejich obyvatelé si je začali pořizovat do vlastnictví. Je ale opravdu vlastnictví bytu výrazně výhodnější než zůstat v bytě družstevním? Záleží hodně na úhlu pohledu a plánech nového vlastníka bytu.

Nejdříve si definujme, jaké jsou základní rozdíly ve vlastnictví družstevního bytu a bytu přímo vlastněného (tzv. bytu v osobním vlastnictví). Model družstevního bydlení stojí někde na rozhraní mezi bydlením vlastnickým a nájemním. Dům je v katastru nemovitostí obvykle evidovaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům (byty nejsou v katastru zapsány samostatně). Členové družstva tak nevlastní své byty přímo, tedy nejsou evidováni coby vlastníci bytů, ale své byty „vlastní“ nepřímo tak, že mají členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé.

V případě bytů v osobním vlastnictví jsou u jednotlivých bytů v katastru nemovitostí uvedeni přímo jejich vlastníci. K bytu v osobním vlastnictví může být v katastru nemovitostí zapsáno i více spolumajitelů. Z družstevního bytu se neplatí daň z nemovitosti, přesněji řečeno není placena přímo, platí ji družstvo, ale je započítána v nájemném. Z vlastního bytu se daň z nemovitosti platí samostatně. V družstvu má nájemník obvykle jen jeden hlas (stanovy družstva mohou určit, že hlasovací práva odpovídají velikosti bytu), vliv na rozhodování o činnosti společenství u vlastníka roste s velikostí jeho bytu.

#####Platby spojené s bytem

Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity. Anuita se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace domu a dům splácí obci nebo městské části. Výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu. Čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou jeho poplatky. Vlastníci za byt logicky neplatí žádné nájemné, hradí „jen“ poplatky za služby (elektřina, plyn, vodné, stočné), ale také platby spojené se správou domu a do fondu oprav, v němž se shromažďují prostředky na údržbu, opravy a rekonstrukce společných částí domu. Podobně jako v družstvu i ve společenství se výše plateb odvozuje od plochy bytu a podílu na společných částech domu.

#####Prodat nelze družstevní byt, ale pouze členství v družstvu

Družstevní byt lze „prodat“ bez souhlasu družstva. Ačkoli se často používá termín prodej bytu, správně jde o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K převodu členského podílu dochází v okamžiku, kdy příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nového člena družstva. Smlouva o převodu by měla být písemná, ale zákon nevyžaduje (a neměly by ani stanovy družstev) ověření podpisů či jiné formality. Převod členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitostí. Kolik se zaplatí za převod družstevního bytu? Na rozdíl od „prodeje“ pronájem družstevního bytu podléhá schvalování družstva, které jej navíc může podmínit i úplatou (podle konkrétních stanov). Vlastník může se svým bytem nakládat libovolně, ovšem jeho prodej podléhá zdanění.

#####Přijít lze o družstevní i o vlastní byt

Bytové družstvo i společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. V případě špatného hospodaření nebo platební neschopnosti družstva či společenství mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci. Družstvo za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Jestliže na něj bude vyhlášen konkurz, dům patřící družstvu se všemi byty se stane součástí konkurzní podstaty, dojde ke zrušení družstva a jeho členové ztratí výsady zakotvené ve stanovách. Exekucí sice nedojde k zániku nájmů jednotlivých bytů, ale nájemníci ztratí právo podílu na majetku a nový majitel domu jim byty pak „jen“ pronajme v souladu s ustanoveními občanského zákoníku. Obdobně, pokud si společenství vlastníků např. vezme úvěr na potřebnou rekonstrukci domu, majitelé jednotlivých bytů ze zákona ručí za závazky společenství až do výše ceny své jednotky. Nadto, jestliže vlastník bytu souhlasil s tím, aby byl jeho majetek použit jako zástava k úvěru, při platební neschopnosti společenství riskuje nejen finanční ztrátu, ale i ztrátu střechy nad hlavou.

#####Družstevní byt má své výhody i nevýhody

V zásadě jsou s nájmem družstevního bytu spojena obdobná práva a povinnosti jako v případě bytu ve vlastnictví. Ovšem rozdíly mezi družstevním a vlastním bytem přece jen existují. Při rozhodování, zda přijmout nabídku odkupu bytu od družstva a stát se jeho vlastníkem, nebo zda koupit byt družstevní či vlastní, záleží hlavně na tom, co od vlastnictví bytu očekáváte. Pokud chce vlastník byt pronajímat, je lepší pořídit byt vlastní, družstvo s pronájmem nemusí souhlasit, případně jej může i zpoplatnit. Pro vlastní bydlení lze uvažovat o obou variantách. Byty ve vlastnictví jsou o něco dražší než byty družstevní. Při koupi družstevního bytu je třeba zjistit, zda je splacena anuita. Pokud není, jsou vyšší měsíční náklady. Když klient nemá celou hotovost, může být výhodné například část ceny bytu splácet postupně. Byt v osobním vlastnictví je z hlediska nakládání s majetkem jednodušší, majitel si v rámci dodržování dobrých mravů (pokud svým konáním neomezuje ostatní vlastníky) může dělat de facto cokoli. Každopádně i vlastník bytu má povinnost přispívat na údržbu a opravy společných prostor či výtahu nebo střechy.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!