Komerční nemovitosti Slovenska | E15.cz

Komerční nemovitosti Slovenska

29. dubna 2008 • 00:00
Slovenská ekonomika v posledních několika letech posiluje a růst zůstává zdravý, s vyrovnanou externí a interní poptávkou. Zaznamenaný 9% ekonomický růst je vyvolán převážně vývozy z dominantního automobilového sektoru.

Rychlý ekonomický růst byl provázen růstem zaměstnanosti a poklesem nezaměstnanosti na 11,3 %. Převažují však velké regionální rozdíly. Hlavním motorem ekonomiky v roce 2008 bude spotřeba domácností a vývoz.

#####Trh s kancelářskými prostorami

Kancelářský trh v Bratislavě je nejrozvinutějším sektorem trhu s nemovitostmi v hlavním městě a poptávka po moderních prostorech je stále vysoká, což potvrdil rekordní objem realizovaných transakcí v roce 2007, který dosáhl odhadované hodnoty 110 000-120 000 m2. Odhaduje se, že v současnosti plocha moderních kancelářských prostor třídy A a B v Bratislavě překračuje 550 000 m2. V roce 2007 přibylo v Bratislavě více než 91 000 m2 kancelářských ploch, což v porovnání s rokem 2006 představuje 15% nárůst. Hlavními projekty dokončenými v roce 2007 byly CBC I (23 700 m2) budovaný firmou HB Reavis a objekt firmy Dell (22 000 m2). Předpokládá se, že v roce 2008 přibude realizací připravených projektů dalších více než 240 000 m2 ploch. Hlavními plánovanými kancelářskými komplexy pro rok 2008 jsou sídlo Slovenské spořitelny s více než 50 000 m2 a Apollo II (71 500 m2), projekt realizovaný firmou HB Reavis. Objem realizovaných nájemních transakcí v roce 2007, který činil přibližně 115 000 m2, značně předčil předchozí roky, kdy se průměrné hodnoty pohybovaly mezi 60 000-80 000 m2. Tohoto velkého objemu bylo dosaženo hlavně díky realizaci několika velkých obchodních transakcí v roce 2007, jako je Dell (22 000 m2), IBM (15 000 m2) a T-Mobile (15 000 m2).

Následkem toho míra neobsazenosti v průběhu roku 2007 poklesla a všechny velké nové projekty kancelářských prostor dosáhly 100% obsazenosti. Od roku 2008 se bude připravovat větší množství projektů multifunkčních objektů.

Developerské firmy se snaží dodávat na trh projekty kombinující kancelářské prostory, služby, maloobchod, prostory pro volnočasové aktivity/wellness a bydlení.

Určujícím kritériem jakéhokoli rozvoje je dostupnost osobními automobily, které jsou v Bratislavě hlavním dopravním prostředkem, protože zde není metro. Plánuje se však vybudování rychlé tramvajové linky spojující jih a sever města.

Měsíční nájemné v nejkvalitnějších kancelářských objektech v centru Bratislavy dosahuje 17-18 eur/m2, zatímco mimo centrum se nejvyšší nájmy v moderních kancelářských prostorech drží na hodnotě 11-14 eur/m2. Velké připravované rozvojové projekty v Bratislavě jsou soustředěny převážně do lokalit v centru nebo do okrajových partií centrálních lokalit. Ačkoli v těchto lokalitách nabídka značně poroste, je zde i výrazná poptávka po kvalitních kancelářských plochách, proto se očekává, že nejvyšší uvedené úrovně nájemného zůstanou stabilní.

Moderní kancelářské prostory třídy A v Košicích se pronajímají za 8 eur/ m2/měsíc, zatímco v ostatních velkých regionálních městech, jako je Nitra a Žilina, dosahují měsíční nájmy hodnot 7-8 eur/m2 a předpokládá se, že tyto úrovně zůstanou v krátkodobém a střednědobém horizontu stabilní.

#####Trh s maloobchodními prostory

Hnací silou maloobchodního sektoru na Slovensku jsou rostoucí příjmy. Ve 3. čtvrtletí roku 2007 vzrostla průměrná mzda nominálně o 6,8 % a v reálu o 4,2 %. Rostoucí mzdy zvýšily spotřebu domácností, která v prvních třech čtvrtletích roku 2007 vzrostla o 9,8 %. Maloobchodní prodej vzrostl v roce 2007 o 4,8 %.

Slovenský trh s maloobchodními prostory je koncentrovanější než český trh, s menším počtem maloobchodních subjektů. Podle průzkumu trhu provedeného firmou Incoma GfK dosáhla v roce 2007 nejvyššího obratu z 10 předních maloobchodních subjektů na Slovensku firma Tesco Stores (35,7 mld. Sk) následovaná firmou Metro C&C (17,6 mld. Sk) a Rewe, která provozuje Kaufland a Lidl (15,7 mld. Sk).

Celková plošná výměra moderních nákupních center na Slovensku činí 716 000 m2. Zásadní podíl (44 %) na této hodnotě má Bratislava, která v současnosti disponuje 312 000 m2. Z regionálních měst mají největší plochy nákupních center Košice (87 000 m2), Žilina (44 000 m2) a Nitra (41 000 m2).

Většina projektů dokončených v roce 2007 byla zaměřena na rozšíření stávajících komplexů, jako byl Aupark - II. etapa (14 000 m2) nebo rozšíření nákupního parku Avion (15 000 m2). V regionech však byla dokončena řada nových projektů. Nejvýznačnějšími byly Centrum Europa (37 500 m2) v Banské Bystrici a obchodní centrum MAX v Žilině (18 000 m2).

Od roku 2008 budou zaváděny nové formáty a na trh se dostane velké množství multifunkčních projektů zvláště v atraktivních lokalitách hlavního města podél řeky Dunaje: projekt River Park realizovaný firmou J&T, v jehož 1. etapě bude vybudováno 8000 m2 a projekt Eurovea realizovaný firmou Ballymore (40 000 m2). Bratislava a některá regionální města zažijí v následujících třech letech příval nově připravovaných projektů; jen v samotné Bratislavě to bude přes 440 000 m2.

V porovnání s jinými hlavními městy střední a východní Evropy nemá Bratislava silnou hlavní nákupní třídu a moderní nákupní centra hrají na trhu s maloobchodními prostory města mnohem významnější úlohu. Nájmy na hlavní třídě jsou proto relativně nízké.

Obvykle dosahují maximálně hodnot okolo 80 eur a vlivem razantnější konkurence moderních nákupních center by mohly postupně dále klesat.

Na jeden tisíc obyvatel připadá na Slovensku 132 m2 plochy nákupních center, což je v porovnání s ostatními zeměmi střední a východní Evropy hodnota relativně nízká. Bratislava rovněž zaostává v počtu čtverečních metrů na obyvatele, a proto developeři intenzivně pracují na přípravě nových projektů, jimiž by uspokojili rostoucí poptávku spotřebitelů.

Výstavba se dosud soustřeďuje na nákupní střediska; systém center nabízejících značkové výprodeje, tzv. factory outlets, dosud vybudován nebyl a v Bratislavě vznikl pouze jeden maloobchodní nákupní park - Avion Shopping Park, který se úspěšně rozrůstá. Slovensko pravděpodobně čeká obdobný vývoj jako Českou republiku, kam pronikají nové typy projektů.

Nájmy v předních nákupních centrech v Bratislavě se v současnosti udržují na hodnotě 40 eur/m2, ale existuje značný prostor pro nárůst nájmů, protože bude pravděpodobně posilovat zájem maloobchodníků o nejlepší lokality. Nejlepší regionální nákupní centra uvádějí ceny kolem 30-35 eur/m2/měsíc a očekává se, že v průběhu roku 2008 zůstanou stabilní.

#####Trh s průmyslovými objekty

Hlavní logistické parky jsou situovány severozápadně a severovýchodně od města k dálnici D2, resp. D1 a D61. Vláda podporuje investice do rozvoje průmyslu a logistiky na východním Slovensku. Hlavními výhodami těchto lokalit, které mají nalákat developery a budoucí nájemce, jsou vyšší dostupnost pracovních sil a nižší mzdové náklady.

Tesco obsadilo 33 909 m2 v Prologis Parku v Bratislavě a dalších 127 000 m2 v Prologis Parku v Seredi poblíž Galanty v okrese Trnava. C&A zabral 24 000 m2 v Prologis Parku v Novém Meste n. V., Kuhne & Nagel obsadil 15 000 m2 v Bratislava Logistics Parku, a firmy Faurecia a Gefco si pronajaly po 10 000 m2 v logistickém parku Trnava Logistics Park. Celková realizovaná poptávka v roce 2007 se odhaduje na 160 000 m2.

Míra neobsazenosti v logistických parcích je nízká, v posledních čtyřech letech se pohybovala mezi 4-6 %. Hladiny nájmů průmyslových ploch v předních logistických parcích zůstaly v posledních dvou letech na stabilní úrovni 3,5-4 euro/ m2/ měsíčně. DTZ očekává, že nejvyšší nájmy v logistických centrech zůstanou stabilní i v roce 2008.

#####Investiční trh

Bratislava dominuje investičnímu trhu na Slovensku vzhledem k nedostatku investičních produktů v regionálních městech. Očekává se, že poptávka ze strany investorů poroste s rostoucím počtem projektů realizovaných v regionálních městech, jako tomu bylo v případě ostatních zemí střední a východní Evropy. V regionech byly zaznamenány dvě transakce, obě ze strany nizozemského investičního fondu MEI. Týká se to dvou transakcí v Žilině a Košicích, kde výše investic do projektů multifunkčních objektů dosáhla 4 miliony eur.

Objemům investičních transakcí na Slovensku dominuje kancelářský sektor s 33% podílem, následovaný transakcemi v sektoru maloobchodu (25 %) a multifunkčních projektů (22 %). Nejnižší podíl investičních transakcí si s 20 % připsal sektor logistiky.

V roce 2007 byli na Slovensku nejaktivnější němečtí investoři, kteří tvořili 34 %, následoval lucemburský investor Orco Property Group s 31 % a američtí investoři se 14 %. Domácí investoři se v rozsahu, který je běžný v ostatních zemích střední a východní Evropy, ještě neobjevili. S ohledem na relativně velký objem připravených rozvojových projektů a současný malý rozsah investičního trhu DTZ očekává v období let 2008-2009 zvýšenou aktivitu a určitý prostor pro další kompresi nejvyšších výnosů, protože konkurence mezi fondy v oblasti nejlepších produktů zesílí.

Hrubé počáteční výnosy z kancelářských objektů na Slovensku zůstávaly na stabilní úrovni pod 6 %, výnosy z maloobchodních ploch pod 7 % a výnosy z průmyslových nemovitostí se pohybovaly okolo 7,5 %.

Po období komprese se výnosy do velké míry stabilizovaly, což bylo odrazem nejistoty na celoevropském investičním trhu očekávajícím s obavami dopady úvěrové krize.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!