Kancelářský trh zpomaluje tempo svého rozvoje

5. února 2009 • 00:00
Na českém trhu s kancelářemi přibylo ve čtvrtém čtvrtletí uplynulého roku 76 500 m2 nových kanceláří. Celkově bylo v roce 2008 na trh uvedeno 329 500 m2, což je v porovnání s rokem 2007 dvojnásobně vyšší hodnota. Hovoří o tom alespoň údaje poradenské firmy King Sturge.

Míra neobsazenosti kanceláří loni mírně stoupla, mírně se zvýšilo i nájemné. Na konci roku 2008 bylo v České republice přibližně 2,5 milionu metrů čtverečních kancelářských prostor třídy A. Zatímco v letech 2006 a 2007 nájemné stagnovalo, v roce 2008 došlo k pětiprocentnímu zvýšení. Další hodnota, která v uplynulém roce vzrostla, byla míra neobsazenosti (z lednových šesti procent na prosincových zhruba devět procent). Trh nebyl schopen kvůli zhoršujícím se ekonomickým podmínkám a nejistým vyhlídkám do budoucna akceptovat mimořádnou nabídku. V roce 2009 se kancelářský trh výrazně zpomalí. Už nyní dochází ke snížení nabídky, v průběhu roku se očekává stabilizace poptávky a snížení míry neobsazenosti (přibližně na úroveň šesti až sedmi procent). Nájemné zůstane na stejné úrovni jako v roce 2008.

#####Nabídka nových kanceláří klesá

Oproti minulému roku nabídka nových kanceláří, které budou v roce 2009 uvedeny na trh, klesne zhruba o 50 procent. Na trh bude uveden menší počet projektů, celková plocha nových (v roce 2009 zkolaudovaných) je nyní plánována na přibližně 160 tisíc m2. Příčinou poklesu je celkové zpomalení dynamiky realitního trhu a ztížený přístup developerů k bankovním úvěrům, který se projevil ve zpoždění či dočasném odložení některých (nejen kancelářských) projektů. Poptávka po nových kancelářích (vyjádřená objemem take-up) byla po celý rok 2008 stabilní. Nicméně nejistota, která panuje v souvislosti s hospodářskými výsledky v budoucnu, začala ovlivňovat rozhodnutí některých firem o případné expanzi či relokaci svých kanceláří. Rozhodovací procesy se u některých případných nájemců prodloužily, některé firmy své rozhodnutí o stěhování pro tuto chvíli odložily. „Česká ekonomika oproti minulým letům zpomaluje, což se odráží i na trhu pronájmu kancelářských prostor. Jednání s potenciálními nájemci o pronájmu se prodlužují a jsou relativně křehká,“ říká Eva Gloserová, vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí King Sturge. Nájemní proces prošel změnami souvisejícími s předpronájmem budov, který nyní požadují financující banky. U projektů, pro které je nyní schvalováno externí financování (bankovní úvěr), banka požaduje zhruba 30 procent předpronájmů. Nájemné se v roce 2008 zvýšilo v průměru o zhruba pět procent. V tomto roce zůstane pravděpodobně na stejné úrovni.

#####Dobrými adresami jsou stále Praha 1 či 4

Prestižní kancelářskou adresou je Praha 1, kde byly v loňském roce uvedeny na trh dvě významné kancelářské budovy třídy A, a to Palladium (s 19 500 m2 nových kanceláří) a I. fáze Paláce Archa (s 9300 m2). Development nových kanceláří je v Praze 1 obtížný pro nedostatek volných pozemků, jedná se proto velmi často o částečné nebo úplné rekonstrukce stávajících historických budov. Na rok 2009 je zde plánována pouze II. fáze Paláce Archa, která nabídne dalších 9000 m2. Kanceláře v centru Prahy využívají firmy typu právnické kanceláře, auditorské společnosti, farmaceutické firmy, personalisté apod. Významnou kancelářskou adresou je Praha 4, která nabízí několik zajímavých mikrolokalit (v zásadě Pankrác, Budějovickou a Michli). Polovina kancelářských ploch, které byly v roce 2008 uvedeny na pražský trh, byly postaveny právě v této městské části. K nejvýznamnějším projektům uplynulého roku patřily v Praze 4 následující komplexy: City Tower (43 800 m2), Vyšehrad Victoria (4750 m2), budova 12 projektu The Park (11 000 m2), Pankrác II centrála CP (20 000 m2), Kavčí hory Office Park (36 550 m2), Gemini B (15 900 m2). Pro rok 2009 se Praze 4 plánuje dokončení dvou významných kancelářských budov Trianon (18 500 m2) a South Point (7500 m2). Vyhledávanou kancelářskou lokalitou je také Praha 5, kde je velký zájem o smíchovský Anděl. Vzhledem k tomu, že zde už několik let nejsou volné prostory, zájem se v rámci této městské části přesouvá do Nových Butovic, které jsou dobře dopravně dostupné a první kancelářské budovy zde již stojí. V roce 2008 byly uvedeny na trh budovy Galleries Louvre (4650 m2) a budova Jupiter projektu Explora Business Center (21 100 m2). Pro rok 2009 se plánují budovy Office Park Nové Butovice, budova C (7500 m2) a Factory Office Centre, budova F (14 000 m2). K nově etablovaným kancelářským lokalitám patří Praha 7 a 8, kde byly na trh v uplynulém roce uvedeny tyto budovy: v Praze 7 projekt A7 Arena (budovy A, D a E, dohromady 5700 m2) a projekt Classic 7 (1. fáze 18 000m2); na Praze 8 pak Corso II A (12 300 m2). V roce 2009 se plánuje dokončení budov Prague Marina Office Center (budovy A a B, dohromady 15 000 m2), Futurama Business Park (I. fáze, 15 000 m2) a Amazon Court (22 000 m2). Velmi slibně se rozvíjí Praha 9. V roce 2008 byla dokončena část projektu Prosek Point (budova A a B, dohromady 17 550 m2). V tomto roce se plánuje dokončení následujících objektů: Prosek Point budova C (8700 m2) a Vysočanská brána (9600 m2).

#####DTZ: Pokles nabídky není velký problém

Podle údajů společnosti DTZ by mělo být v tomto roce v Praze dokončeno pouze maximálně 160 000 m2 namísto původně plánovaných 255 000 m2 nových kancelářských ploch. Vedoucí oddělení pronájmu kancelářských a průmyslových prostor DTZ Bert Hesselink však tvrdí, že není důvod k žádné panice. „Nevidím v tom žádný problém. Už nyní pozorujeme, že se nájemci z důvodu snižování nákladů staví mnohem opatrněji k relokaci nebo expanzi do větších prostor. Proto nastává doba, kdy by nájemci měli své plány na relokaci nebo expanzi zvažovat s mnohem větším předstihem,“ říká. Pravdou je, že některé projekty už dnes mají problém s nájemci. Například druhá ze tří budov nově budovaného kancelářského komplexu na pražském Proseku získala kolaudaci již v prosinci, zatím má dosud jen jediného nájemce. Stala se jím elektrotechnická společnost Tesla, která si v kancelářích stavěných skupinou J&T pronajala 1100 metrů čtverečních. Na 85 procent plochy druhé budovy v kancelářském komplexu je však stále prázdných. O pronájmu dalších 60 procent se však intenzivně jedná, vyplývá z informací. Obsazená na Proseku není ani první budova, která získala kolaudaci loni v září. Z jejích celkových 7643 čtverečních metrů je jich podle údajů King Sturge stále volná téměř pětina. Sídlo v ní zatím našly například firmy Ewals Cargo, Covidien, Pierre Fabre, Intrum Justicia nebo IKB Leasing. Třetí budova komplexu má projít kolaudací letos v červnu. Z 7487 metrů čtverečních v ní prý zatím není pronajatý ani jediný. Proces pronájmů kanceláří na Proseku však prý přesto podle Petra Černovského z King Sturge probíhá podle plánu. U novějších kancelářských projektů však podle realitní firmy požadují banky již vyšší míru předem sjednaných nájemců, kolem 30 až 40 procent z plochy kanceláří. Svého prvního nájemce už má i nedaleká Vysočanská brána, kterou v Praze 9 staví developerská společnost Orco Property Group. Sídlit zde bude Komerční banka, která si v přízemí a v prvním patře pronajala 2984 m2.

#####Průkazy mohu zvýšit ceny nájmů

Zcela novou záležitostí, která se dotkne zejména administrativních komplexů, jsou průkazy energetické náročnosti, kterými musí disponovat každý nově dokončený objekt. Průkaz energetické náročnosti budovy tvoří protokol prokazující náročnost stavby z hlediska energií a grafické znázornění energetické náročnosti domu. V budovách s podlahovou plochou nad 1000 čtverečních metrů, které jsou určené pro poskytování služeb veřejnosti, jako jsou například školy, budovy veřejné správy nebo obchod, bude muset být grafická část průkazu vyvěšena na viditelném místě. Průkazy jsou zaváděné v celé Evropské unii. K vydání průkazu bude nutné vedle dosavadní projektové činnosti uskutečnit ještě například energetický audit budovy. Stavitelé však nepředpokládají, že by to pro znamenalo výrazné zvýšení nákladů. Energetická náročnost budovy je vyjádřena na škále mezi písmeny A až G. Do kategorie A patří mimořádně úsporné stavby, na opačné straně stupnice jsou naopak domy s mimořádným plýtváním energiemi. U komerčních nemovitostí se nová norma podle odborníků může odrazit na výši nájmů. „Budovy, které mají v důsledku vyšší energetické náročnosti i vyšší provozní náklady, by měly nabízet nižší nájemné, aby zůstaly konkurenceschopné,“ řekl Bert Hesselink z poradenské společnosti DTZ. Poplatky za služby tvoří podle Lucie Šindlerové z poradenské společnosti King Sturge v kancelářských budovách totiž z 30 až 50 procent náklady na energie, jako je elektřina, voda, chlazení nebo topení. „Z pohledu správce nemovitosti bude v budoucnosti nájemce hradit nižší poplatky za služby výměnou za vyšší nájem,“ dodala Šindlerová k vlivu důrazu na energetickou úspornost budov.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!