Jedno ocenění může přinést tři různé ceny | E15.cz

Jedno ocenění může přinést tři různé ceny

17. března 2011 • 12:53
Čtenáři, kteří si přečetli první a druhý díl našeho malého seriálu o oceňování nemovitosti, již vědí, kdo je to znalec a odhadce a jak se liší znalecký posudek o ceně zjištěné od znaleckého posudku o ceně obvyklé a od tržního ocenění.

Závěrem znaleckého posudku o ceně zjištěné (stanovení základu majetkové daně) je jednoznačně vždy jediné číslo, zaokrouhlené na desetikoruny (§ 46 vyhl. č. 460/2008 Sb.), které bylo zjištěno – vypočítáno jako jediná správná a možná aplikace cenového předpisu pro daný znalecký úkol. U znaleckého posudku o ceně obvyklé nebo u tržního ocenění je ve výsledku také uvedena jediná cena. Pokud ale pozorný čtenář, nejčastěji objednatel ocenění, čte daný elaborát, zjistí, že v textu se objevuje několik různých cen, z toho některé mohou být vyšší, jiné nižší, než je cena uvedená v závěru. Klient se tedy může znalce oprávněně ptát, co jednotlivá dílčí čísla znamenají, jak byla vypočtena a jaký mají dopad na výslednou hodnotu. Závěrečná strana znaleckého posudku o ceně obvyklé pak může vypadat třeba takto:

*1. Dílčí indikace ceny obvyklé zjištěná porovnávacím způsobem: 22 500 000 Kč* *2. Dílčí indikace ceny obvyklé zjištěná výnosovým způsobem: 16 400 000 Kč* *3. Dílčí indikace ceny obvyklé zjištěná nákladovým způsobem: 29 100 000 Kč*

*Na základě provedené kontribuční analýzy je cena obvyklá stanovena ve výši: 20 000 000 Kč*

Pokud je účelem znaleckého posudku stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu (pro zajištění úvěru nemovitou zástavou), je obvykle snahou žadatele o úvěr maximalizovat cenu obvyklou, aby se zlepšila jeho pozice vůči bance. Opačný příklad může být třeba snaha kupujícího dosáhnout pomocí znaleckého posudku snížení ceny. Jak je tedy možné, že se cena jediného majetku stanovená v jednom dnu a pro jediný účel může takto lišit, někdy až o desítky procent? Je to tím, že znalec pro stanovení ceny zpravidla používá tři skupiny metod, a to metody porovnávací, výnosové a nákladové.

#####Porovnávací metoda

Tato metoda obecně přináší nejlepší výsledky při indikaci obvyklé ceny. Některými autory je dokonce označována za metodu „královskou“ a ostatní metody jsou chápány pouze jako jisté korektory hodnoty zjištěné touto metodou. Nevýhodou použití této metody je její velká pracnost, a to jak ve fázi přípravy (tvorba databází porovnatelných prodejů), tak i při vlastní tvorbě posudku (složité adjustační výpočty). Z velké pracnosti potom vyplývají velké náklady znalce a finálně i na cenu znaleckého posudku. Z povahy této metody vyplývá, že na to, aby byla použitelná, musejí být splněny dvě následující podmínky:

* S daným typem majetku se musí reálně obchodovat.
* Informace o skutečných kupních cenách musejí být dostupné a ověřitelné.

Tato metoda je logicky nejvhodnější pro takové typy nemovitostí, které si jsou relativně podobné (shodné nemovitosti neexistují) a často je s nimi obchodováno – typickým příkladem jsou byty, garáže, rodinné domy a rekreační objekty. Naprosto dominantní je tato metoda u ocenění pozemku. Naopak je prakticky nepoužitelná u jedinečných staveb typu mostů, tunelů apod.

#####Výnosová metoda

[file:9002:small:right]

Výnosová metoda hledá vztah mezi budoucími užitky z majetku (např. výnos z nájemného) a cenou, kterou je ochoten trh akceptovat. V učebnicích se často uvádí alegorický příklad se slepicí, která snáší zlatá vejce – jaká je obvyklá cena slepice, která snese každý rok jedno zlaté vejce v hodnotě jednoho milionu korun, přičemž průměrná délka života slepice je deset let. Řešení úlohy se opírá o analýzu rizik, výnosů a nákladů a používá řadu postupů známých z finanční matematiky.

#####Nákladová metoda

Nákladová metoda hledá vztah mezi náklady a jejich uplatněním na trhu. Opět můžeme vyjít z investorské úvahy, například proč bych si měl kupovat nový rodinný dům za 10 milionů korun, když si mohu koupit sousední volný pozemek za jeden milion korun a stavební firma mi postaví kopii nabízeného rodinného domu za čtyři miliony. Stejně tak žádná normální stavební firma nepostaví rodinný dům za 10 milionů, když ví, že ho dokáže prodat maximálně za pět.

#####Kombinace metod

Všechny uváděné metody mají svoje výhody a nevýhody. Ve většině případů je proto výhodné provést jistou kombinaci jednotlivých metod, aby se pokud možno eliminovaly jejich nedostatky, a naopak, aby vynikly jejich přednosti. Často je taková kombinace dokonce nařízena např. usnesením soudu, kde soud nařídí znalci, že pro stanovení ceny obvyklé musí použít minimálně dva způsoby ocenění. Podobně je tomu u závazných metodik bank a spořitelen, které předepisují spolupracujícímu odhadci, jaké metody a jakou kombinaci musí použít. Naprosto teoreticky a na ideálním realitním trhu by měly všechny uvedené metody vést k jedinému výsledku. Fakt, že tomu tak není, je ovlivněn řadou faktorů, z nichž lze například uvést:

* Preference vlastnictví bytů oproti nájmům – v České republice dává většina lidí, někdy poněkud neuváženě, přednost vlastnictví bytů před dlouhodobým nájmem. Na trhu tak objektivně vzniká cenová bublina, kdy reálně dosahované prodejní ceny bytů jsou vyšší než kumulované náklady na nájem.
* Neochota k individuální výstavbě – řada lidí si raději koupí předražený hotový rodinný dům, než aby si koupili volný pozemek a nechali si postavit dům podle svých představ. Vycházejí přitom třeba ze špatných zkušeností s některými stavebními firmami.
* Nedostatek pozemků – v atraktivních lokalitách (lázeňská města, středy velkých měst) je nedostatek volných pozemků. Pokud zde někdo potřebuje nemovitost, nemá možnost si ji postavit na volném pozemku a musí koupit již hotový objekt a třeba jej následně upravit a přestavět. Pokud je něčeho nedostatek a zájem kupujících trvá nebo stoupá, dochází zákonitě k růstu cen nad investiční náklady.

Znalec, který musí tyto a mnoho dalších faktorů při své práci respektovat, následně v závěru své práce dochází k rozdílným dílčím hodnotám tak, jak jsou uvedeny v rámečku na začátku článku. Na dotaz klienta, např. žadatele o úvěr, proč není cena obvyklá totožná třeba s indikací porovnávacím způsobem, může znalec zodpovědně prohlásit, že je to právě proto, že aktuálně došlo k reálnému odchýlení prodejních cen a nájmů, ale že tato situace není dlouhodobě udržitelná a „normální“ obvyklá cena se jednoho dne bude rovnat i indikaci výnosovým způsobem.

Stejně tak může dojít k situaci, kdy se v minulosti skutečně a prokazatelně realizované náklady na postavení dnes nefunkčního vodního mlýna nepodaří na dnešním trhu uplatnit prostě proto, že danou nemovitost si někdo koupil jen jako rekreační objekt a mlýnice bude jen nutné břemeno k atraktivní obytné části objektu. V každém znaleckém posudku nebo tržním ocenění tedy nejsou tím nejdůležitějším různé dílčí výpočty a indikace, ale to, co je uvedeno v závěru posudku – výsledná cena obvyklá.

 

Hlavní zprávy

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!