Jedničkou na trhu je ten, kdo nejvíc prodává | E15.cz

Jedničkou na trhu je ten, kdo nejvíc prodává

Ekospol, a. s. – developerská a stavební společnost se profiluje na trhu od roku 1992. Zaměřuje se na rezidenční bydlení v Praze a nejbližším okolí. Eko v názvu není spojené s ekologií, lze je dešifrovat ve jménu zakladatele a majitele společnosti, generálního ředitele Evžena Korce.

„Máte to přesně, v názvu firmy je zaklíčované mé jméno. Souvisí to ale i s obdobím, kdy jsme stavěli ekologické stavby, takže platí obojí,“ vysvětluje Evžen Korec v rozhovoru pro Realit.

Kolik máte za sebou realizovaných projektů a které jsou aktuální nyní?

Máme za sebou 33 velkých developerských projektů. Velkých znamená, že náklady každého realizovaného projektu přesáhly 100 milionů korun. Ty menší zde nepočítám. Před pár týdny jsme dokončili právě třiatřicátý projekt Rezidence Strašnice se 102 byty. Jedná se o jeden z nejatraktivnějších projektů v Praze, což dokazuje jeho 95procentní vyprodanost. V době krize se takovýmto výsledkem může pochlubit málokterý developer. Velmi dobrá prodejnost je i u projektu Panorama Kyje, který s téměř tisíci byty patří mezi největší realizované projekty v České republice. V rámci první etapy s 221 byty je odhadem 80 procent bytů dva měsíce před dokončením prodáno. Dále realizujeme výstavbu projektu Rezidence Dalejské výhledy se 76 byty, na podzim zahájíme výstavbu tří bytových domů s celkem 58 byty v projektu Viladomy u Vinořského zámku a začátkem roku 2010 další projekt Viladomy Uhříněves se 136 byty. Jelikož vše financujeme z vlastních prostředků, výstavbu projektů zahajujeme poté, co prodáme 50 procent bytů. Naše projekty mají nejlepší poměr kvality a ceny. Toto tvrzení na rozdíl od jiných developerů můžeme objektivně prokázat.

Přesto i vašeho podnikání se musela dotknout situace na trhu. Nakolik jste to pocítili?

Budu zcela upřímný. Tržby nám vzrostou tento rok o 15 procent ve srovnání s rokem 2008, žádný připravovaný projekt jsme neodložili. Abychom však dosáhli těchto výsledků, razantně jsme snížili míru zisku – šli jsme na absolutní minimum, abychom udrželi konkurenceschopnost a dynamiku prodeje. Jsme tedy firmou, která projekty dále staví, nové připravuje, lidi nepropouští, ale naopak přijímáme pracovníky na nové projekty.

Takže máte z čeho vybírat. Na trhu bude ohromná nabídka pracovních sil z oboru stavebnictví.

Ano, je to tak. Na výběrová řízení odpovídá velké množství lidí. Poptávka po práci v naší firmě je vysoká. Pokud vypisujeme například výběrová řízení na pozice zástupce vedoucího oddělení inženýringu a manažery projektu, přijde padesát žádostí o tyto pozice za týden. Máme dvou- až tříkolová výběrová řízení. V prvním kole vybírá ředitel sektoru a ve druhém já z pozice generálního ředitele. Vybíráme si však pouze špičky oboru s potenciálem dalšího růstu. Díky tomu ve výběrových řízeních uspěje jeden uchazeč z pěti set. Na vrcholové pozice vybíráme hlavně zevnitř firmy. Jedná se o lidi, kteří začínají na nižších pozicích a časem se vypracují třeba až na ředitele sektoru. Stává se opravdu výjimečně, abychom vrcholovou řídící pozici obsadili přímo lidmi zvenku. Principiálně jsem toho názoru, že špičkový pracovník nedělá práci jen kvůli penězům, ale musí prací žít, musí ho bavit. Může to znít jako fráze, ale nejlepší zaměstnanec musí mít hluboce rád to, co dělá.

Banky poskytující úvěry developerům a hypotéky klientům jsou opatrnější. Vy údajně stavíte bez úvěrů, ale co vaši klienti?

Ne údajně – skutečně stavíme bez úvěrů. Náš systém financování je ojedinělý. Je dán i tím, že máme prodejnost takovou, jakou má málokterá developerská firma. Z vlastních prostředků koupíme pozemek a z vlastních prostředků financujeme výstavbu do fáze hrubé stavby. Ve fázi hrubé stavby nám klienti doplatí platby z hypoték, které používáme na dostavbu projektu. I když banky podstatně zpřísnily podmínky poskytování hypoték, více než 90 procent klientů hypotéku získá. Je to dáno i naší výbornou spoluprací s Hypoteční bankou, která našim klientům nabízí nadstandardní podmínky. Dalším faktorem ovlivňujícím dostupnost hypoték při koupi bytu v našich projektech je fakt, že zadlužitelná hodnota kupovaného bytu je vyšší než prodejní cena.

Dnes řada lidí vyčkává na pokles cen bytů a spekuluje. Samozřejmě je výhodné kupovat byt v době, kdy jsou ceny na minimu. Otázkou určitě je, zda tohoto dna ceny bytů již dosáhly, nebo ne. Spekulace, zda ceny budou klesat, stoupat, stagnovat… Jak to vidíte vy?

Ceny bytů ve srovnání s rokem 2008 reálně poklesly zhruba o pět až sedm procent. To jsou střízlivá data bez jakýchkoli příkras. Odhadem až polovina developerských projektů, která již byla připravena, se zastavila, zamrazila nebo je na prodej. Majitelé, kteří mají úvěrově koupené pozemky, se je snaží prodat včetně připravených projektů. Pokles počtu nově zahájených projektů bude mít jednoznačně dopad do převisu poptávky nad nabídkou. Tato situace se začíná projevovat již nyní a ceny stagnují. Očekáváme, že v druhé polovině tohoto roku a příští rok dojde vlivem omezené nabídky dokonce k růstu cen. Tento proces se bude týkat nových bytů v cenách kolem 50 tisíc korun za metr čtvereční stavěných v evropském standardu. Byty s vysokými cenami přes 80 tisíc korun za metr čtvereční budou nadále téměř neprodejné.

Ale ti, kteří prodávají exkluzivní byty, tvrdí, že mají kupce na své byty.

Prostor na trhu pro pár výjimečných bytů určitě je. Jedná se ale o velmi malý počet, z hlediska celkového trhu s byty o zanedbatelné procento neovlivňující celkový trh. Navíc předpokladem prodeje takových bytů je zcela mimořádná lokalita a propracované dispoziční řešení bytů. Byt, který je exkluzivní jen svou cenou, je neprodejný. Nejvíce prodaných bytů je a bude ve střední cenové skupině.

V devadesátých letech jste nakoupil velké množství pozemků. Pořád se snažíte o nákup pozemků pro rezidenční výstavbu? Jak na tom je v tomto směru pražská aglomerace?

V současné době vlastníme zhruba 500 tisíc metrů čtverečních pozemků, které jsou určeny k výstavbě a jsou to pozemky buď v Praze, nebo v těšné blízkosti hranic Prahy, nejdeme dál. Největší podíl těchto pozemků je v Roztokách u Prahy. Ekospol zde na 300 tisících metrech čtverečních realizuje největší developerský projekt v ČR – pokud se vezme zastavitelné území. Zatím jsme dokončili tři etapy tohoto projektu s 300 byty a 200 stavebními parcelami pro výstavbu rodinných domů. Mimochodem takový počet stavebních parcel v jedné lokalitě je rekord. Jsme tedy největším soukromým vlastníkem stavebních pozemků v Praze a okolí – samozřejmě kromě pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy, pokud bereme v úvahu pozemky určené k zástavbě, nikoli ornou půdu. Pozemky, které nyní vlastníme, umožňují realizaci developerských projektů v hodnotě 15 až 20 miliard korun.

To máte práci na příštích dvacet let.

Je to tak. Projekty realizujeme v etapách po menších celcích, aby je trh absorboval a my byli schopni udržet konkurenční výhodu financování z vlastních zdrojů. Etapizováním projektů minimalizujeme míru rizika a dosahujeme vynikající prodejnosti. Prodejnost je dnes základním měřítkem úspěchu developera. Pozemky však i nadále kupujeme. To je jedna z výhod krize, pozemků je v nabídce velké množství. Největší nabídka je od firem, které mají koupené pozemky na úvěr, nejsou schopny zafinancovat výstavbu, a potřebují tedy pozemky nutně prodat. Nikdy jsme neměli tolik nabídek na koupi pozemků jako v současné době. Nabídka pozemků je vysoká, a jejich cena by tak měla zákonitě klesat. Když ale vezmete pozemky zastavitelné z hlediska územního plánu, nabídka již tak široká není. To je také důvod, proč se ceny pozemků drží relativně vysoko.

Prokázal jste velmi dobré obchodní schopnosti, děláte si vlastní analýzy trhu… Prozraďte, co nejvíc ovlivňuje prodej bytů? Asi se to postupem času mění. Jak?

O úspěšnosti prodeje rozhoduje lokalita a poměr kvality a ceny. Když dnes kupujeme pozemek, hodnotíme jeho atraktivitu, dopravní dostupnost a pozitivní ekologické faktory, jako například prašnost a hlučnost. Poměr kvality a ceny s prodejností neoddělitelné souvisí. Jedině firma, která nabídne výbornou kvalitu za velmi dobrou cenu, může na trhu fungovat. To platí nejen o bytech, ale o jakémkoli podnikání.

Tahle zásada bude nyní prodávat?

Prodávala i v minulosti a teď bude rozhodovat. Řada klientů se chová jinak než v minulosti. Porovnává byt, o který má zájem, se všemi dostupnými projekty na trhu. Musím říci, že i my prodáváme méně než v minulosti, ale na druhou stranu, v době krize máme projekt Rezidence Strašnice k dokončení výstavby téměř vyprodaný, a to je důkazem, že projekt splnil zásadu vynikajícího poměru kvality a ceny.

Ekospol je developerem, který byty výhradně prodává. Zajímal by mě váš názor na výstavbu nájemního bydlení.

Jakmile by šel developer do nájemního bydlení, pak musí mít dlouhodobé finance, které si půjčí. Kdyby umrtvil svůj kapitál tím, že postaví projekt a potom ho pronajímá, nemůže pokračovat v dalších developerských projektech. Systém investice do nájemního bydlení je vhodný například pro realitní fondy. Třeba v Německu investují fondy do kancelářských budov i bytových projektů. Podmínkou však je mít velký kapitál, který je v podstatě umrtven, ale na druhou stranu velmi dobře funguje nájemní bydlení u soukromníků, kteří chtějí bezrizikově investovat svůj kapitál. Máme několik skupin privátních investorů, kteří z každého projektu koupí pár menších bytů a ty pak pronajímají. V minulosti se jim tato investice do čtyř nebo pěti let zhodnotila dvojnásobně. Pronájem garsonky za osm tisíc korun měsíčně umožní získání pěti procent z investovaného kapitálu za rok. I v době hospodářské krize je takováto investice velmi zajímavá.

Jednáte o projektech, vyjednáváte podrobnosti smluv, vybíráte dodavatele. O všem rozhodujete vy. Jak to všechno zvládáte?

Není to tak, jak se mi snažíte podsunout, i když pracuji 12 hodin denně. Určuji klíčovou strategii. Rozhoduji o investicích a nákupu pozemků. Vedoucí pracovníci však mají nejen špičkové platy, ale také velké rozhodovací pravomoci. Sám jsem dostal jako mladý příležitost v manažerské pozici, tak nemám zábrany i velmi mladým lidem po pár letech ve firmě nabídnout řídící funkci. Hlavní rolí vrcholového šéfa je motivovat lidi, kteří s ním pracují, a poskytnout jim prostor pro realizaci. Laťku mám velmi vysoko a jsou tu lidé, kteří tu vyrostli a dělají svoji práci výjimečně dobře. Vynikající schopnosti našich lidí se odrážejí v našich projektech.

Láska ke zvířatům mi zůstala z doby mé vědecké dráhy. Pokud potřebuji relaxovat, odpočívám u zvířat. Máme velikou zahradu s rybníky o objemu 150m3, kde pěstuji 200 japonských kaprů koi. To je místo, kde relaxuji. Mám i další zvířata, jako papoušky, exotické bažanty, pávy. Snažím se jim poskytnout co nejlepší prostředí k životu.

Kdy máte čas se takové rozsáhlé zahradě s řadou zvířat věnovat?

O sobotách a nedělích, a když stihnu přes léto přijít domů před západem slunce, pak i ve všední den. Mohu se posadit u jezírka, podívat se na pávy a v klidu relaxovat a přemýšlet. V zahradě mám přirozené biotopy, ale určitou péči je jim třeba věnovat. Manželka dělá řadu věcí pro firmu, ale leží na ní i starost o zahradu a všechny naše domácí miláčky.

Takže golf či tenis už nemůžete stíhat.

Golf ne, ale tenis si jdu aspoň jednou týdně zahrát, abych udržoval kondici. A to se mi daří.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!