Investice do kancelářských prostor | E15.cz

Investice do kancelářských prostor

25. února 2008 • 00:00
V roce 2007 byl zaznamenán rekordní počet investičních transakcí v celé ČR, a to i přes změnu důvěry investorů. Sektor kancelářských prostor se na celkovém objemu transakcí podílel 58 % (tj. přibližně 1,22 mil. eur), což představuje 21% nárůst oproti úrovni 2006.

V roce 2007 byl zaznamenán rekordní počet investičních transakcí v celé ČR, a to i přes změnu důvěry investorů. Sektor kancelářských prostor se na celkovém objemu transakcí podílel 58 % (tj. přibližně 1,22 mil. eur), což představuje 21% nárůst oproti úrovni 2006.

Změna nálad na trhu a prokazatelné potíže finančního trhu ve Spojených státech vedou k závěru, že trh investic do kancelářských prostor v České republice v roce 2008 bude nejspíš výzvou.

Ke konci roku 2007 došlo v důvěře investorů k významnému posunu a opatrnost, která převládla ve 4. čtvrtletí loňského roku, bude zřejmě panovat i v roce 2008. Jelikož je čím dál více vysoce spekulativních kupujících omezeno dostupností (přesněji řečeno zdražováním) financování pro své akvizice, navíc na trhu, který pět let vykazoval trvalý meziroční růst a pokles výnosů, je pravděpodobné, že následující rok bude rokem opatrným, přičemž fondy již zkoumají kaskádový efekt nedostatku úvěrů („credit crunch“) na oblast střední a východní Evropy. První náznaky ukazují, že ačkoli počet investorů v České republice bude v roce 2008 pravděpodobně skromnější a investiční zdroje budou znatelně menší, na trhu jsou stále aktivní kupující, takže lze očekávat, že v první polovině roku 2008 se vrátí určitá úroveň stability a důvěry. Míra konkurence při získání kancelářského produktu se oproti minulým rokům výrazně snižuje, což povede k vyšší opatrnosti trhu, neboť investoři budou při výběru kancelářského produktu obezřetní.

#####Nová klíčová témata

Je zřejmé, že v důsledku toho se v roce 2008 objeví několik klíčových témat. Zaprvé nastane návrat k plnému posuzování charakteristik nemovitosti v její nejzákladnější podobě a pozornost bude věnována spíše základním vlastnostem kancelářských budov. Investoři budou věřiteli více tlačeni k tomu, aby dokládali dobrý důvod ke konkrétním akvizicím a vzhledem k tomu bude zapotřebí důkladněji zvažovat umístění budovy, možnosti dopravy, dostupnost, flexibilitu podmínek nájmu, solventnost nájemců - zejména s ohledem na provozované obchodní aktivity, stavebnětechnické vlastnosti budovy a kvalitu stavby.

Nejvíce obchodních aktivit se bude pravděpodobně i nadále realizovat v prvotřídních lokalitách, kde je každá z těchto charakteristik na vysoké úrovni, což pomůže zabránit dramatickým změnám v cenách nejlepšího nemovitého majetku, zatímco u druhotných nelukrativních produktů, které tato kritéria nesplňují, pravděpodobně dojde ke stanovení nových cenových úrovní. To může vést k objevení nových investorů, kteří budou usilovat o získání kancelářského produktu v realističtější pořizovací hladině.

#####Udržitelné budovy

Dalším klíčovým tématem bude udržitelnost (neboli dlouhá životnost a ekologická a ekonomická efektivita) budov. V posledních šesti letech se velikost trhu s kancelářskými produkty v Praze téměř zdvojnásobila.

To představuje více než 1 milion čtverečních metrů nových budov třídy A dodaných na trh. Výsledky tohoto rozvoje měly dobrý odbyt - trh práce byl na nejvyšší úrovni za poslední tři roky a poptávka po nájmech dosáhla rekordní úrovně. Ale jaká část těchto dodávek může být považována za udržitelnou? Řada z těchto budov taková být nemusela, protože v době, kdy aktivita pronajímání dosahovala nejvyšší úrovně, měli nájemci omezený výběr.

Jenže významný počet nadnárodních korporací nyní propaguje ve vztahu k zákazníkům a akcionářům hodnoty sociální odpovědnosti podniků, a tak je zřejmé, že koncoví uživatelé kancelářských prostor budou od svých pracovišť v dlouhodobém výhledu vyžadovat více. To znamená, že developeři budou nuceni více se přizpůsobit potřebám těchto nájemců tím, že budou dodávat ekologičtější a snadněji udržitelné budovy, aby hned od počátku přilákali velké nájemce, a udržovat úroveň obsazenosti budov v době, kdy budou nájmy končit. Je důležité, aby investoři měli toto na paměti, až budou zvažovat jednotlivé investice.

#####Síla české ekonomiky

Je jasné, že investoři budou muset brát v úvahu širší trh práce. Česká ekonomika je dosud silná a robustní trh práce si vede dobře, ale aktuální odbyt kancelářských prostor v Praze je velmi vysoký (200 000 m2 ročně) a není trvale udržitelný, zejména vzhledem k rostoucí nabídce kvalitních produktů v krajských městech, které budou nové účastníky na českém trhu pobízet k usazování mimo hlavní město, a k rozvoji dalších trhů střední a východní Evropy dále za hranicemi České republiky.

Růst komerčních trhů v krajských městech v České republice, které nabízejí nadnárodním nájemcům alternativu za nižší nájemné oproti Praze, proto mění dynamiku nejen trhu práce, který byl dříve ovládán migrací a fluktuací místních nájemců, ale tato nájemní aktivita bude nepochybně zajímavá i pro investory usilující o uchycení se na nových trzích nabízejících cenově konkurenceschopný kancelářský produkt s dobrým nájemným.

#####Příležitosti v regionech

Krajská města v České republice, jako jsou Brno, Plzeň a Ostrava, mohou investorům nabídnout příležitosti k získání prvotřídního nemovitého majetku na trzích se silnými základy v raných fázích rozvoje obchodní lokality. Nástup investorských aktivit na trzích s kancelářskými prostory v krajských městech ilustrovala ve 4. čtvrtletí roku 2007 akvizice budovy Platinium v Brně, která nastavila laťku s počátečním výnosem 6,2 %

#####Aktivita fondů

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!