Hypoteční financování má před sebou světlou budoucnost

14. července 2009 • 10:29
Globální finanční krize, která v této době zaměstnává prakticky všechny ekonomy světa, měla jako svou předzvěst americkou hypoteční krizi. Potvrdilo se, že financování hypoték ve vazbě na další finanční systémy hraje v ekonomice velice významnou roli. I proto se staly hypotéky tématem dalšího kulatého stolu našeho magazínu.

Realitní trh byl jednou z prvních oblastí, které krize zasáhla. O zamyšlení nad aktuální situací a o názor na výhled pro příští rok jsme požádali zástupce banky, developera, poskytovatele hypoték a provozovatele nezávislého portálu specializovaného na nové rezidenční projekty. Pro úvodní seznámení s tématem – jaké existují typy hypoték na našem trhu a v čem se od sebe liší?

*Lucie Weysserová, LBBW Bank*

Základní členění hypoték je na účelové a neúčelové. Ty se liší velmi zásadně, zejména v parametrech a cenách. Neúčelová hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, který může klient použít na cokoli, a různé banky tyto typy úvěrů nazývají různě. Někde je to americká hypotéka, někde i doplňkový úvěr, který může být přičleněn k účelové hypotéce. Tyto hypotéky mají oproti těm účelovým výrazně restriktivní parametry. Bývá u nich nižší hodnota LTV (Loan To Value = poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti, pozn. redakce) i s omezenou výší úvěru. Mívají specifické nároky na zajištění a mají určitě vyšší úrokovou sazbu, protože celkově je úvěr více rizikový. Zajímavějším typem hypoték jsou úvěry účelové. Ty můžeme rozdělit podle základního členění účelových úvěrů na rezidenční a nerezidenční, tzn. na úvěry, které jsou určeny na pořízení bydlení klienta, a na úvěry, které jsou sice účelové, tedy k pořízení nemovitosti, ale za jiným účelem než k osobnímu bydlení klienta. Například si klient takto pořídí nemovitost, ve které se bude rekreovat nebo kterou hodlá dále pronajmout. Řada klientů tento typ hypotéky využívá jako jednu z možností zajištění prostředků například na důchod. Pořídí si další nemovitost, kterou bude zatím pronajímat. Banky potom v rámci tohoto základního členění vytvářejí produkty v různých modifikacích, s různými LTV a dalšími parametry, ale základní členění zůstává stejné. Nabídka typů hypoték podle účelu financování je na našem trhu poměrně standardizovaná. Všechny banky nabízejí, řekněme, standardní univerzální hypotéku až do sta procent LTV, která bývá obvykle využita v první řadě na koupi nemovitosti a v druhé řadě například na výstavbu rodinného domu nebo na koupi družstevního bytu. V tom případě se ale zastavuje jinou nemovitostí, než je družstevní byt, protože ten zastavit nemůžeme. Většina bank také nabízí předhypoteční úvěr, tzn. předtím, než je možné poskytnout hypotéku standardní. Například když nejde dát dočasně zástavní právo na nemovitost nebo v případě prodeje privatizací bytového fondu apod., lze na určitou krátkou dobu dát předhypoteční úvěr. Dále je zde nabídka, kterou mají skoro všechny banky – hypotéky zastavené kapitálovým životním pojištěním. Všechny banky dnes nabízejí také nějakou formu refinancování a konsolidace hypoték. Nabídka je tedy standardizovaná a banky si jen určitým způsobem modifikují parametry a utvářejí jednotlivé produkty. Pro klienta je poměrně obtížné se v hypoteční oblasti orientovat a srovnání, v čem se banky opravdu liší, nabízejí asi nejlépe kolegové makléři, protože ti dnes a denně porovnávají nabídky i ceny.

*Jiří Paták, Green & Beck*

Naše společnost je největším poskytovatelem hypoték na internetu, máme tedy dobrý přehled o tom, co klienty nejvíce zajímá, na co se nejvíce ptají, jaký typ hypoték je nejvíce poptávaný, ale třeba i čeho se nejvíce bojí a jak vnímají mediální prostor tohoto trhu. Z pohledu klienta bych hypotéky rozdělil na dvě základní kategorie, a to hypotéky podle účelu a hypotéky podle rizikovosti. U hypoték podle účelu vidíme čtyři základní typy – prvním je hypotéka na koupi starší nemovitosti, druhý typ se týká developerských projektů novostaveb, kde je situace značně specifická a tvoří velkou skupinu klientů. Dalším typem je pak hypotéka pro výstavbu svépomocí, což je také hodně poptávaný typ. A jako poslední bych jmenoval investiční hypotéky, kterých je bohužel v poslední době minimum. Druhou velkou kategorií jsou hypotéky členěné z hlediska rizikovosti. Stále ještě existuje výrazně větší část klientů, kteří mají vlastní kapitál kolem dvaceti až pětadvaceti procent, například ve formě stavebního spoření nebo v hotovosti. A pak je zde rizikovější skupina, kde se LTV blíží stu procentům zastavené nemovitosti.

Hypoték tedy existuje velká řada. My ale tuto problematiku musíme trochu zúžit a budeme se věnovat hypotékám na pořízení nové rezidenční nemovitosti. Jak se konkrétně změnily parametry v této oblasti v uplynulých měsících či roce, který byl pro tento segment relativně dramatický?

*Lucie Weysserová, LBBW Bank*

V médiích se často objevují sdělení, že banky velmi zpřísnily podmínky pro přidělování hypoték. Musím oponovat, že to není tak úplně pravda. Jistě, některé banky snížily nebo stáhly například nabídku stoprocentních hypoték nebo hypoték bez doložení příjmu, ale většina bank spíše používá různé ukazatele při hodnocení například bonity klienta. Tato kritéria se mohla interně zpřísnit, ale navenek to není příliš patrné. Obecně jsou naše banky více obezřetné, vždy měly spíše přísnější parametry, a proto u nás nedošlo ke stejné situaci jako v Americe. Spíše bych řekla, že banky důsledně hledí na hodnocení nemovitosti a sledují kvalitu zajištění, nicméně většina bank, včetně naší banky, stále nabízí hypotéky se stoprocentním LTV či hypotéky bez doložení příjmu. Naše banka s tímto typem hypotéky přišla na trh v říjnu loňského roku s již poněkud přísnějšími podmínkami a od té doby jsme k dalším restrikcím nepřikročili.

Nicméně nelze než konstatovat, že trh hypoték v uplynulém období jako celek poklesl, a to samozřejmě úzce souvisí i s trhem samotných rezidenčních nemovitostí. Jaký je pohled developera na tuto oblast?

*Miroslav Němec, CODECO*

Mohu potvrdit, že jsme zaznamenali pokles zájmu o rezidenční bydlení a s tím spojený pokles zájmu o koupi těchto nemovitostí formou hypotéky. Většina klientů v současné době kupuje naše rezidenční nemovitosti zejména formou vlastního financování, tzn. z vlastních zdrojů. Klienti mají v této době větší obavy ze zadlužení, a proto klesá zájem o hypoteční financování. Nejde tedy tolik o zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték bankami jako spíše o obavy klientů, zda si budou moci hypotéku takzvaně „dovolit“. Zpřísnění podmínek pro získání hypotéky jsme zaznamenali v případě poskytování stoprocentního financování koupě nemovitosti a dále pak v případě cizinců. Navíc je zde médii značně podporovaný názor, že ceny nemovitostí budou nadále klesat, a klienti tedy často vyčkávají s jejich koupí.

*Jiří Paták, Green & Beck*

S vaším názorem naprosto souhlasím. Lidé se dnes bojí zejména ztráty zaměstnání, růstu životních nákladů, a proto vyčkávají. Zpřísnění bank rozhodně není nijak razantní. Stále platí pravidlo, že pro člověka, který stojí ekonomicky pevně na nohou a má dobré cash-flow, je na trhu hypoték řada vhodných produktů.

*Jana Hrabětová, Kdechcibydlet.cz*

Podle průzkumu našeho portálu mají klienti i nadále zhruba v polovině případů zájem o financování koupě nemovitosti hypotečním úvěrem. Ve srovnání s loňským rokem tedy nedošlo k výraznému poklesu zájmu. Mnohem zajímavější je ale nárůst počtu klientů, kteří by nyní využili službu a radu hypotečního brokera. Zdá se mi, že klienti dnes nejdou rovnou do banky, ale hledají cestu, jak nemovitost zafinancovat jinak, a že se jdou nejprve poradit. Zajímalo by mne, zda jste tento trend zaznamenali také?

*Jiří Paták, Green & Beck*

Ano, musím říci, že nárůst je obrovský. My skutečně nezaznamenáváme propad zájmu o hypotéky nebo o rezidenční bydlení. Lidé zjišťují, že ve „své“ bance nedostanou příliš vhodný úvěr, nebo ho nedostanou vůbec, a proto více počítají a na internetu zjišťují možnosti a alternativy. Poptávek po poradenství neuvěřitelně přibylo a vnímáme i velký posun mezi bankami. Věřím, že je to velká příležitost i pro menší banky na trhu.

*Miroslav Němec, CODECO*

Doplnil bych, že ze strany developera jsme pocítili pokles zájmu o rezidenční bydlení zejména u nižší střední třídy. Tito klienti vyhledávali většinou osmdesáti- až stoprocentní hypotéky, a dnes na ně často nedosáhnou s ohledem na zpřísnění podmínek financování.

*Jiří Paták, Green & Beck*

Následuje poněkud pesimistická otázka: Jestliže tedy skutečně zaznamenáváme ve statistickém průměru jednoznačný pokles poptávky po nových rezidenčních nemovitostech, může to do budoucna přinést i negativní vliv na celý hypoteční trh. Pokud developeři nyní pod vlivem aktuální situace zastaví svou výstavbu, nastane s nějakou časovou prodlevou i pokles nabídky a hypotéky nebude na co poskytovat. Co o tom soudíte?

*Lucie Weysserová, LBBW Bank*

Ono se to netýká pouze tohoto konkrétního segmentu. Máte zde také výstavbu nových rodinných domů, privatizace nebytového fondu, rekonstrukce atd. Banky určitě nejsou závislé jen na nové výstavbě. Určitě tím tedy hypoteční trh nebude úplně ochromen. Nějaké patrné důsledky to ale bude mít určitě, protože koupě nemovitostí tvoří v naší bance třicet procent účelu, za kterým hypotéky poskytujeme. Na developery to určitě bude mít vliv velký.

Měl bych ještě jednu otázku na developery: Ovlivní aktuální změny na trhu hypoték také plánování nové rezidenčilustrační ní výstavby? Na co se musí developeři v dnešní době zaměřit z hlediska typu výstavby, lokality projektu, velikostí navržených bytů a podobně?

*Miroslav Němec, CODECO*

Samozřejmě to vliv má a každá developerská společnost se snaží nějakým způsobem najít cestu ke klientovi. Naše společnost CODECO se tímto problémem zabývá už poměrně dlouho a pečlivě si vybíráme projekty, do kterých se pouštíme. Projekty jsou hodnoceny, jak jste se zmínil, několika kritérii. Velmi důležitá je dobrá dopravní dostupnost, což je veliké plus každého projektu, a dále pak dispoziční řešení bytů. Bohužel ještě stále se u nové rezidenční výstavby setkáváme s devadesáti procenty projektů, kde dispozice bytů naprosto neodpovídají základním potřebám budoucích majitelů. My klademe na tento aspekt velký důraz. Proto se snažíme navrhovat byty tak, aby splňovaly několik základních kritérií, jakými jsou jednoduché a funkční dispozice bytu s dostatkem úložných prostor a zachováním soukromé části bytové jednotky. Mnoho developerů začalo přemýšlet o projektech tímto způsobem nyní, my takto přemýšlíme již několik let. V současné době se ukazuje, že některé projekty jsou pozastaveny anebo úplně zrušeny. Většinou jde o projekty, které byly v přípravě. Ty se vůbec nerealizují. V několika případech pak konkurence pozastavila prodej. Ale když se podíváte na souvislosti proč, zjistíte například, že projekt stojí na zelené louce bez dopravního napojení, což ukazuje na nezvládnutou infrastrukturu celé lokality. Dalším kritériem je pak kvalita stavby. My se snažíme klienty brát na stavbu již v jejím průběhu. Klienti tak mohou vidět výstavbu od začátku hrubé stavby až po dokončovací práce. U konkurence se s tím nesetkáváme, na stavbu mají klienti prostě zákaz vstupu. Podle mě je pro klienta celkem zásadní, aby viděl stavbu od začátku.

*Jiří Paták, Green & Beck*

Navážu na otázku, zda se náhodou nezastaví trh hypoték s ohledem na to, že developeři zastavují některé projekty. Možná je řešením postup, který volí někteří menší developeři ve spolupráci s námi a s bankami. Tito developeři začali prodávat některé menší projekty už i s hypotékou. Funguje to tak, že člověk se jde podívat na byt většinou ještě předtím, než začne řešit peníze. Na daný byt už je ale přesně nastavena podmínka, kterou musí splnit, a tou je jeho příjem a čistý úvěrový registr. Má tedy rovnou stanoveno, jaká je kupní cena a kolik ho to bude stát měsíčně. Developeři začali tímto způsobem částečně nahrazovat projektové financování. Má-li totiž developer dohodu s bankou, že poskytne tyto úvěry klientům za výhodných podmínek, banka mu může postupně uvolňovat finance podle postupu stavby a developer si pak nemusí brát velké úvěry u úvěrových bank a investovat vlastní finance.

A závěrečná otázka: Co očekáváte od realitního trhu v druhé polovině roku 2009, případně dále?

*Jiří Paták, Green & Beck*

V současné době začíná pomalu dobíhat první fixační období hypoték spadajících do prvního boomu rezidenčního bydlení. Ke slovu tak přijde refinancování a konsolidace hypoték, což by mohlo bankám alespoň částečně pokrýt onen odliv hypoték pro novostavby. Osobně si myslím, že na tom nebudeme hůře než v roce 2006 a vrátíme se k určitému normálu a ke zdravějšímu ovzduší. Pravděpodobně se změní i to, kdo si bude nové byty kupovat. V Anglii, USA, Francii apod. je nemyslitelné, aby si mladý manželský pár, který sotva nastoupil do zaměstnání, mohl koupit nemovitost a platit hypotéku. U nás je to dosud běžné. Myslím, že trh se vyčistí a zpřehlední a v roce 2010 půjde znovu nahoru.

*Miroslav Němec, CODECO*

Naším cílem je stav jako na počátku roku 2007 a tohoto rovnovážného stavu bychom letos rádi dosáhli. Samozřejmě věříme, že k tomu napomůžou i banky, které opět začnou poskytovat stoprocentní úvěry. My budeme pokračovat ve snaze stavět projekty s rozvahou. Dnes už se nestaví takové megalomanské projekty jako v minulosti a také my se budeme dále zaměřovat na projekty do sta bytových jednotek. Náš odhad je, že na konci roku 2009, ale spíše v první polovině 2010, se nastaví rovnovážný stav. Všechno je to ovšem tak trochu věštění.

*Jana Hrabětová, Kdechcibydlet.cz*

Stav v závěru roku 2006 a v první polovině roku 2007 je jistě pro mnohé developery a prodejce ideálem. Mne by ale k té prognóze o vývoji zajímala ještě jedna věc. Klienti se nás často ptají, zda když se dnes realizuje méně projektů, nedojde v budoucnu opět k prudkému nárůstu cen. Zda se nevytvoří takový začarovaný kruh – nyní se pozastaví některé projekty, za nějakou dobu se vyprodají i ty, které jsou dokončeny či těsně před dokončením, a na trhu nastane „výpadek“. Není totiž výjimkou, že developeři, kteří nedostali úvěr nebo dokončují projekt a nejsou schopni jej zatím doprodat, se nepouštějí do ničeho dalšího. Nastane přetlak poptávky a může se stát, že za dva tři roky budou nemovitosti ještě dražší než v době, kdy začala krize? Už tehdy se říkalo, že nové byty jsou drahé a že by jejich ceny měly klesnout.

*Miroslav Němec, CODECO*

Ano, dnes si většina lidí, kteří vyčkávají s koupí nemovitosti, myslí, že ceny nemovitostí budou klesat. A jsou projekty, které cenově klesají. Slevy půl milionu, auta jako dárek atd. Ale to jsou přesně ty projekty, o kterých jsme tady hovořili. Projekty, jež nesplňují zmiňovaná kritéria. Čím se může zlevnit? Opravdu moc možností není. Zdánlivě velikou možností jsou úspory ve stavebních nákladech. My jsme si také na začátku krize mysleli, že stavební firmy přestanou mít zakázky a půjdou s cenami dolů. Bohužel, naše zkušenost je aktuálně taková, že náklady na stavební část projektu nelze výrazně snížit. Takže ceny u projektů, které mají nějaký smysl a jsou kvalitní, zůstanou stejné. Nebudou klesat, ale ani v dohledné době stoupat. Během půl roku až roku ceny opravdu neporostou nebo neporostou takovým tempem jako v letech 2006–2008, ale určitě nebudou klesat.

*Jana Hrabětová, Kdechcibydlet.cz*

Myslím si, že mnoho zájemců o koupi nového bytu či domu ještě vyčkává. Klienti sledují, jakou další slevu by mohli ještě někde získat, ale já jsem toho názoru, že kdo chtěl zlevnit, ten už zlevnil.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!