Hotelový trh v ČR stabilně roste | E15.cz

Hotelový trh v ČR stabilně roste

Český hotelový trh má za sebou dobré sezony. V posledních několika letech stabilně roste, přes zpomalení domácí ekonomiky a globální krizi likvidity se dá i nadále počítat s optimistickým vývojem. Praha je stále jedním z nejlépe si vedoucích hotelových trhů ve střední a východní Evropě.

Vedoucí postavení Prahy v hotelovém průmyslu asi nikoho nepřekvapí. Hlavní město se může pyšnit vynikající dopravní dostupností (neustále například roste počet leteckých linek směřujících z a do metropole), potřebnou infrastrukturou a například i stoupající domácí poptávkou. I regionální města, jako jsou Karlovy Vary, Brno, Plzeň, Olomouc a Ostrava, zvyšují svůj podíl na trhu, ale jejich budoucímu růstu může stát v cestě nekvalitní infrastruktura. Pro hodnocení výkonnosti hotelů lze použít nejrůznější měřítka. K těm nejběžnějším patří obsazenost a průměrná denní sazba (ADR). Obsazenost měří procento pokojů, které jsou v daném období obsazené, a ADR měří průměrnou sazbu účtovanou na jeden pokoj (tato cena neobsahuje poplatky a vedlejší náklady).

#####Obsazenost pražských hotelů slabě klesá

V uplynulých čtyřech letech zaznamenal pražský trh slabý pokles v obsazenosti (ze 76,5 procenta v roce 2004 na 71,3 procenta v roce 2007) a trvalý růst ADR (z 99 eur v roce 2004 na 107 eur v roce 2007).

Zmíněný mírný pokles v obsazenosti a nárůst ADR lze přičíst aktivnímu řízení poptávky po pokojích, tj. obsazenosti, ze strany provozovatelů pražských hotelů.

Jakmile začne míra obsazenosti stoupat nad dlouhodobý průměr, je to signál, že nabídka klesá a provozovatelé hotelů mohou zvýšit ADR a následně vytvářet vyšší příjmy. Jakmile obsazenost v důsledku tržní ADR, která je vyšší než udržitelný dlouhodobý průměr, roste pomaleji nebo dokonce klesá, provozovatelé hotelů si rychle uvědomí, že pokud nebude jejich ADR konkurenceschopná, ztratí podíl na trhu, takže sníží sazby, aby získali hosty. Provozní stránka hotelového odvětví je cyklická a na zralých trzích funguje vzájemný vztah mezi hospodářskou činností na národní i lokální úrovni, kde se nabídka mění v důsledku posunu poptávky. Fluktuace poptávky po hotelových pokojích v Praze je ovšem stále nízká, jelikož toto město se zavedlo jednak jako klíčová destinace pro zahraniční turisty a jednak jako důležité hospodářské centrum pro služební cesty. Kromě toho platí, že riziko prudké konjunktury v nabídce hotelových pokojů je malé, neboť Praha je trhem s přístupovými bariérami, a to zejména kvůli nedostatku developerských aktivit na zelené louce a památkářským omezením při přestavbách stávajících budov na velké hotely. Tato efektivní diverzifikace poptávky a omezený potenciál pro rozvoj nové nabídky znamená, že výkonnost hotelnictví - měřeno obsazeností a ADR - se bude pohybovat kolem dlouhodobého tržního průměru a nebude nijak výrazně oscilovat.

#####Praha vládne střední Evropě

Jelikož se z Prahy vyvinul jeden z nejlépe si vedoucích hotelových trhů, stalo se toto město i nejzralejším a nejsofistikovanějším trhem nemovitostí ve střední a východní Evropě. Dochází zde totiž k významnému počtu transakcí s komerčními nemovitostmi, které jsou uzavírány mezi investory navzájem. Hotelová aktiva se stala nedílnou součástí diverzifikovaného portfolia realit, kde ke klíčovým investorům patří oportunistické fondy, soukromý kapitál, otevřené fondy, privátní klienti skupiny A a tzv. suverénní fondy, které vykazují poměrně velký zájem o akvizici hotelových aktiv.

V Praze proběhlo v hotelovém odvětví několik významných transakcí, například Anděl Hotel a Iron Gate v roce 2007, InterContinental Praha a Mandarin Oriental v roce 2006 a Hilton Hotel a Four Season v předešlých letech. Nicméně je zřejmý dopad krize likvidity, neboť obavy ve vztahu k ohodnocení a aktivům zmrazily trhy zajištěných dluhových obligací, které byly klíčem likvidity na trzích s nemovitostmi.

Výnosy komerčních nemovitostí v rámci EMEA, kde dochází od začátku nového tisíciletí ke stálému zahušťování a kde je klesající tlak ovlivněn silnou váhou kapitálu a příznivými ekonomickými podmínkami, se začínají pomalu posouvat a odrážet mnohem opatrnější investiční prostředí.

Ačkoli tyto změny v ekonomice některých transakcí a posuny současného investičního klimatu vedly k výraznému snížení objemu transakcí, i finančně slabší kupující mají nyní šanci stát se více konkurenceschopnými.

Principy obchodování v oblasti pražských hotelů zůstávají silné a dá se očekávat, že objem transakcí s jednotlivými aktivy v České republice a v celém regionu zůstane aktivní i přesto, že „odliv ke kvalitě“ asi nejlépe popisuje současné podmínky na trhu, kde většina investorů soustřeďuje svůj zájem na mezinárodní značkové hotely.

#####Rizikem je stále posilující koruna

Nově se objevujícím trendem v sektoru pražského hotelnictví je posun profilu návštěvníků směrem k privátním klientům skupiny A (HNWIs), kteří zůstávají delší dobu a více utrácejí za ubytování.

V důsledku toho dochází k pozitivnímu posunu na trhu a sílí poptávka po luxusním segmentu. Praha zaznamenala v roce 2007 nárůst zahraničních hostů ve výši 8,2 procenta a celkový počet návštěvníků v tomto roce dosáhl 4,01 milionu. Na rozdíl od roku 2004, kdy největší segment tvořili návštěvníci z Velké Británie, v roce 2007 představovali největší tržní podíl hosté z Německa. Pokud jde o počty hostů, výrazně stoupá i podíl návštěvníků z Ruska, východní Evropy a Asie. Existuje však faktor, který může ohrozit provozní výkonnost hotelů a negativně ovlivnit přitažlivost hotelových aktiv pro investory. Je to kombinace trvajícího zhodnocování české koruny a růst inflace. Ve většině hotelů s mezinárodním vedením jsou v České republice uváděny ceny v eurech, a to ve výši platné ve chvíli, kdy dojde k rezervaci pokoje, a zákazníkovi účtovány v českých korunách ke dni platby. V peněžním prostředí, kde dochází k výrazné fluktuaci směnného kurzu, jako tomu bylo v České republice na konci června 2008, kdy koruna oproti euru posílila o 17 procent, může hotelnictví zaznamenat fluktuaci cash flow, pokud mezi datem rezervace a datem platby uplyne delší doba. Kromě toho rychlé posilování české koruny oproti euru a americkému dolaru může potenciálně dostat Prahu „mimo trh“, jelikož poptávka mezi cestujícími citlivými na cenu poklesne.

#####Očekává se příliv návštěvníků z Asie

Jelikož inflace zvedá jak fixní, tak variabilní náklady provozování hotelu, sílí tlak na manažerské týmy, aby hotely provozovaly efektivně a stejně tak rozdělovaly zdroje.

Jakmile je cash flow napjaté, protože sílící měna vyvolala pokles poptávky a náklady stoupají kvůli inflaci domácích cen, je pro hotel velmi obtížné plnit závazky v oblasti odtoku peněžních prostředků. V blízké budoucnosti očekáváme mírné snížení obsazenosti pražských hotelů, jelikož hospodářský pokles v klíčových evropských zemích a Spojených státech amerických ovlivňuje počty hostů. Na druhé straně se dá počítat s tím, že stoupající počet návštěvníků z Ruska a Asie tento pokles v poptávce ve střednědobém horizontu vyrovná. V důsledku toho očekáváme mírný pokles úrovně ADR, jelikož provozovatelé hotelů budou citlivější na úbytek hostů. Jejich počet se ovšem se zlepšením na straně poptávky opět zvýší.

*

Nejvíce si polepšily tříhvězdičkové hotely

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!

Mohlo by vás zajímat