Finanční krize brzdí investice do realit | E15.cz

Finanční krize brzdí investice do realit

16. listopadu 2008 • 23:00
Krize na světových realitních a finančních trzích pravděpodobně způsobí, že investice do komerčních nemovitostí budou v Česku a střední Evropě po zbytek roku i v roce 2009 na stejně nízké úrovni jako letos.

Vyplývá to ze studie o trhu s nemovitostmi v Praze, kterou zveřejnila poradenská společnost Jones Lang LaSalle.

Na většině evropských trhů vládla v letošním prvním pololetí nízká transakční aktivita, přičemž evropský objem činil celkově pouhých 69 miliard eur, což představuje pokles o 44 procent v porovnání se stejným obdobím roku 2007 a nejnižší úroveň od roku 2003.

Česká republika zaznamenala devět uskutečněných transakcí v celkovém objemu 520 milionů eur, což představuje přibližně 20 procent z celkového objemu pro střední a východní Evropu, avšak pokles o 64 procent v porovnání s šesti měsíci roku 2007, kdy bylo dosaženo rekordní úrovně 1439 milionů eur. Nízká aktivita na trhu je z velké části odrazem neshody mezi cenovými očekáváními ze strany prodávajících a kupujících a základního nedostatku likvidity na dluhových trzích.

Mezi lednem a červnem 2008 výnosy z prvotřídních nemovitostí v Praze vzrostly o 25-50 bazických bodů ve všech sektorech nemovitostí. I přes tato zvýšení výnosů Česká republika nezaznamenala drastické posuny, ke kterým došlo na některých trzích v západní části EU.

#####Ekonomický růst pokračuje

O pokračujícím ekonomickém růstu České republiky svědčí údaje o velkém objemu nově obsazených prostor na trhu s kancelářskými prostorami v 1. pololetí.

Absorpce ve výši 135 000 m2 představuje nárůst o 92 procent v porovnání se stejným obdobím v roce 2007. I přes zvýšení nabídky o 36,8 procenta za stejné období vzrostlo nájemné o tři procenta, přičemž na druhou polovinu roku se předpovídá další růst. Výnosy z prvotřídních kancelářských prostor v Praze se zvýšily na 5,75 procent. Vzhledem k silné koruně a rostoucím výdajům spotřebitelů zůstávají maloobchodní prostory lákavým typem nemovitostí pro institucionální investory a tvořily 27 procent z celkového objemu transakcí za 1. pololetí v České republice. Výnosy z prvotřídních maloobchodních prostor v Praze se mírně navýšily na 5,75 procenta, neboť potíže s financováním způsobily, že se mnozí tradiční kupci dění na trhu nezúčastnili. Většina prvotřídních maloobchodních prostor je nadále ve vlastnictví dlouhodobých investorů a institucionální kapitál reagoval tím, že vyhledává dobře fungující nákupní centra v krajských městech. Společnost Pradera koupila za 125 milionů eur tři objekty od GE Real Estate/Euro Mall Ventures v Ostravě a Olomouci, což je dobrým příkladem výše popsané situace.

V 1. pololetí roku 2008 se celkem dokončilo 14 000 m2 maloobchodních prostor. Ve 4. čtvrtletí roku 2008 má být uvedeno do provozu nákupní středisko Arkády Pankrác o rozloze 40 000 m2, které společně postavily společnosti ECE a Unibal-Rodamco. V sektoru průmyslových objektů mají nadále dominantní postavení ProLogis a CTP, z nichž ani jeden není prodávajícím, neboť se nadále zaměřují na získávání tržního podílu a budování své pozice v České republice.

#####Potíže s financováním

Krize na trhu USA s hypotékami pro klienty s nízkou bonitou trvá již druhým rokem, avšak rozsah jejího vlivu na českou ekonomiku je nejasný. Trhy nájemců jsou dosud silné, avšak teprve budoucnost ukáže, zda nájemci z řad firem zmenší rozsah svých expanzivních plánů. Potíže s financováním způsobily, že mnozí developeři nemovitostí odložili nebo zmenšili rozsah svých plánů, aby snížili střednědobé riziko nadměrné nabídky. V kombinaci se stále rostoucím trhem nájemců by mělo po letech stagnace dojít k urychlení růstu nájemného. Kapitálové hodnoty na m2 v Praze zůstávají hluboko pod úrovní většiny západních hlavních měst. Lze očekávat, že tento růst nájemného v kombinaci s vyšší indexací v krátkodobém časovém horizontu kapitálovou hodnotu zvýší. Přestože je turbulence ve světové ekonomice evidentní a snadno viditelná, Česká republika jako investiční trh nadále zraje. Díky lepší transparentnosti, v kombinaci s výše uvedeným ekonomickým růstem a solidní dynamikou na straně nájemců je Česká republika velice lákavou investiční příležitostí v porovnání se stupňující se nejistotou v investičním prostředí panujícím jinde v Evropě.

#####Regionální investiční přehled

Snížení aktivity na regionálních investičních trzích bude pravděpodobně pokračovat po celou druhou polovinu roku 2008 i v roce 2009, neboť přetrvává neshoda mezi cenovými očekáváními ze strany kupujících a prodávajících.

Je pravděpodobné, že během tohoto období budou někteří vlastníci i nadále prodej svých nemovitostí odkládat. Lze očekávat, že časem se naplní jeden ze dvou scénářů, který nakonec přiměje vlastníky ke zvýšení prodejní aktivity. Buď se zlepší ceny na trhu, nebo vlastníci dojdou k závěru, že nynější cenová hladina představuje dlouhodobou změnu úrovní cen. Dokud se neuskuteční jeden z těchto scénářů, je pravděpodobné, že investiční objemy v příštích 9 až 18 měsících budou nadále přetrvávat na podobné úrovni, jaká byla zaznamenána v 1. polovině roku 2008. V každé zemi střední Evropy byl v 1. pololetí roku 2008 oproti 1. pololetí roku 2007 zaznamenán pokles objemu investic do nemovitostí.

K největšímu poklesu došlo v Maďarsku (snížení objemu investic o 68 procent), kde objem investic za 1. polovinu roku 2008 dosáhl pouhých 204 milionů eur.

Vycházející hvězda tohoto regionu -Rumunsko - také zaznamenala výrazný pokles objemu investic (43 procent), který činil 920 milionů eur, avšak současně předstihla Českou republiku a stala se po Polsku druhým největším investičním trhem ve střední Evropě. Polsko, v němž bylo investováno 930 milionů eur, dosáhlo největšího objemu v daném regionu (pokles o 40 procent) a Česká republika, v níž byly uskutečněny transakce s nemovitostmi v celkové výši 520 milionů eur, skončila na třetím místě i přes pokles objemu o 64 procent. Rozsah investorů aktivně působících na trhu se v roce 2008 zúžil, neboť tyto investory nepříznivě ovlivňují následky krize na úvěrovém trhu. Omezená dostupnost financí za přijatelnou cenu a zvyšující se marže bank u nadřazených dluhů způsobily investorům potíže s dosahováním jejich požadovaných výnosů z akvizic ve střední Evropě.

#####Investoři vyčkávají

Někteří investoři se proto rozhodli počkat, dokud nebudou ceny výhodnější nebo dokud se cena a dostupnost dluhového financování nezlepší. Mezi investory, kteří byli nadále aktivní, byly především německé fondy a jiné instituce bohaté na hotovostní finanční prostředky, které kupovaly na základě nízkých úvěrových poměrů a požadovaly menší, avšak stabilní výnosy. Tyto instituce byly mnohem méně ovlivněny potížemi na úvěrových trzích a mohly tak i nadále kupovat nemovitosti za relativně nízké výnosy. Očekává se, že tito kupci budou nadále vůdčí silou na trhu po dobu dalších 9-18 měsíců, jelikož považují nejistotu na širším trhu za příležitost k umístění kapitálu v méně konkurenčním prostředí. Významné snížení početnosti skupiny investorů v kombinaci s omezenou dostupností financí vedlo k posunu výnosů z prvotřídních nemovitostí o 25-100 bazických bodů v závislosti na třídě a lokalitě nemovitosti. Největší zvýšení po předchozím poklesu bylo zaznamenáno v Rumunsku, kde se výnosy z prvotřídních nemovitostí zvýšily o přibližně 75 bazických bodů na úroveň 6,5 procenta, zatímco Polsko a Česká republika zůstávají zeměmi, kde se tento trend projevil nejméně (zvýšení výnosů o 25-50 bazických bodů), přičemž v současné době jsou výnosy z prvotřídních nemovitostí na úrovni 5,75 až 6 procent. Avšak přestože jsou výnosy nyní srovnatelné s některými trhy v západní části EU, jsou nemovitosti ve střední Evropě stále atraktivní z hlediska kapitálové hodnoty na m2. Je tomu tak díky tomu, že trh nájemců a nájemného zůstává ve fázi konjunktury, a také díky pokračujícímu vysokému růstu DPH, což by mělo v krátkodobém až střednědobém horizontu podpořit další zvýšení kapitálových hodnot.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!

Mohlo by vás zajímat