Druhé bydlení trpí krizí více než jiné segmenty rezidenčního trhu | E15.cz

Druhé bydlení trpí krizí více než jiné segmenty rezidenčního trhu

3. srpna 2010 • 10:26
Segment druhého bydlení postihla krize zvlášť těžce jak z hlediska objemu prodejů, tak skutečně dosahovaných cen. To má dopad nejen na realizaci již připravených projektů, ale i na přípravu projektů nových.

Objekty a bytové jednotky sloužící k rekreaci a odpočinku totiž patří mezi nemovitosti nadstandardní, které potenciální investoři v případě nutnosti úspor mohou bez podstatných obtíží postrádat. Po vypuknutí finanční krize a zavedení restrikce na straně finančních ústavů lze konstatovat, že bez externího financování se tento druh projektů v 95 procentech případů neobejde, a proto byla řada projektů odložena k ledu. Tato situace trvá dodnes. Finanční ústavy jako nutnou podmínku pro odsouhlasení úvěru striktně požadují, aby se objem předprodejů pohyboval v průměru kolem 40 procent. Dalším problémem jsou požadavky finančních ústavů na zajištění úvěrů – jejich konzervativní odhad hodnoty financovaného majetku způsobuje, že jimi poskytovaný úvěr je nutné ještě dozajistit.

#####Nabídka bank je pro kupce nevyhovující

Na straně druhé jsou kupci podstatně obezřetnější a již si s takovým nadšením jako dříve nepořizují rezidenční jednotky, které viděli pouze na papíře či jako sofistikovanější projektovou prezentaci na monitoru počítače. Také hypoteční financování je hůře dostupné a banky jsou méně ochotné pokrýt dříve obvyklých až 100 procent pořizovací ceny nemovitosti. Souvisí to opět s tím, že hodnotu nemovitostí posuzují konzervativně. Striktnější úvěrování tak redukuje poptávku po tomto druhu nemovitostí – hypoteční a spotřební úvěry totiž často sloužily k pořízení těchto jednotek a jejich vybavení. Ani v tomto směru se podmínky podstatně nezměnily v porovnání s krizovým obdobím, kdy se restrikce dotkla i schvalování těchto úvěrů. Nízké úrokové sazby mohou sice podpořit apetit příjemců úvěru, ale podmínky pro jeho poskytnutí neumožní jejich žádosti uspokojit. V tomto ohledu se marketingové akce hypotečních bank a stavebních spořitelen zaměřené na přilákání nových klientů jeví jako mrhání prostředky.

#####Cena většinou neodpovídá kvalitě

U projektů, které jsou v současné době v nabídce, se lze setkat stále s cenami, které případnou poptávku odrazují. Jejich výše pořád neodpovídá obecné kvalitě projektů, architektonickému pojetí, kvalitě řešení a v neposlední řadě ani samotnému provedení. Snaha developera zastavět s požehnáním místního obecního a stavebního úřadu maximum plochy a novou zástavbu hnát do nejvyšší možné výšky je kontraproduktivní. Nadále tak na horských svazích vznikají nepůvabná sídliště, která nerespektují kvalitu přírodního prostředí či původní zástavby a zaměřují se jen a pouze na maximalizaci výnosu. Pokud se jednotky v takových projektech daří prodávat, je to za cenu různých pobídek a slev a pochopitelně značného prodloužení prodejního cyklu. To s sebou nese například zvýšené náklady na financování (vlastní i externí) či na marketing, a tím se dále snižuje zisková marže prodejce. Podle dostupných informací průměrný propad cen u tohoto druhu projektů činil zhruba 15 až 20 procent v porovnání s cenami z let 2008 a 2009.

Obvyklé ceny například krkonošských apartmánů začínaly minimálně na 65 tisících korunách za metr čtvereční, horní hranice však mohla překročit i 95 000 Kč/m2. Některé jednotky ve Špindlerově Mlýně pak dosáhly ceny i 110 000 Kč/m2. V extrémních případech se cena tohoto druhu projektů podle názoru odborníků mohla propadnout oproti době konjunktury až o 50 procent. Poptávka v Jeseníkách se podle údajů realitních kanceláří propadla dokonce až o 60 procent. Výše cen vedla v současnosti k tomu, že pokud se objevuje poptávka po tomto druhu nemovitostí, jedná se v podstatné většině (80 až 90 procent poptávky) o malometrážní jednotky 1+kk až 2+kk, o výměře maximálně do 60 metrů čtverečních. Nabídka v celé České republice v rámci nových a nově dokončených projektů se pohybuje v řádech minimálně desítek apartmánů různé velikosti, kvality a umístění.

#####Nedostatečná vybavenost projektů

Projekty druhého bydlení se často potýkají s nedostatečnou vybaveností. Pokud vůbec v jejich rámci vznikají prostory pro komerční využití, obchody a služby, nejsou místní podnikatelé téměř nijak motivováni (z hlediska podmínek pronájmu či případné koupě), aby tyto prostory obsazovali, a nadále svoje provozovny drží v tradičních místech a za pravděpodobně výhodnějších podmínek. Nákupy a služby je proto zpravidla nutné zajišťovat s použitím automobilu v obchodech v různé vzdálenosti od konkrétního objektu. To je poměrně zásadní nevýhoda i přes tvrzení, že objekty se v současné době téměř standardně vybavují fitness či wellness. Z hlediska sekundárního trhu s jednotkami druhého bydlení (apartmány) lze rovněž spatřovat podstatné rezervy.

Nabídka v tomto segmentu není nikterak rozsáhlá. Tomu se nelze příliš divit, neboť současná situace na trhu téměř neumožňuje prodat jednotky pořízené za ceny roku 2007 a 2008 tak, aby majitel neutrpěl při takovém prodeji výraznou ztrátu. S ohledem na požadované ceny poptávka rovněž není na významné úrovni. Stále platí poznatek realitních kanceláří, že investor, který má dostatek zdrojů na pořízení apartmánu, může zvažovat, zda za jeho cenu nekoupit celý objekt (chalupu či chatu zpravidla po rekonstrukci a ve vyšším standardu) se zásadní výhodou vlastního soukromí, prostoru a komfortu.

#####Při pronájmech chybějí komplexní služby

[file:6960:small:right]

Starou bolestí je případné pronajímání apartmánů v případě, že je majitel nechce využívat výhradně pro své potřeby, případně akvizici podstupoval jako čistě investiční operaci a očekával, že jak investice, tak její zhodnocení mu bude plynout z výnosu pronajímání případným zájemcům o pobyt. Komplexní služby v této oblasti lze nalézt jen výjimečně. Nejedná se pouze o zprostředkování případných zájemců o pronájem, ale také o úklid, údržbu a opravy této jednotky, případně zastupování majitele v rámci sdružení vlastníků jednotek či podobného subjektu. Podle sdělení developerské firmy BEMETT lze realizovat na následném pronájmu apartmánu 1+kk o výměře zhruba 33 metrů čtverečních při obsazenosti 90 až 100 procent v sezoně a 40 až 50 procent v mimosezoně roční výnos v rozmezí 100 až 200 tisíc korun, v procentuálním vyjádření 8,2procentní (pořizovací cena apartmánu měla činit 1,4 milionu korun).

Vzhledem k tomu, že nebyla uvedena průměrná cena pronájmu za den ani informace, zda tento výnos je již po odečtení nákladů s provozem bytu (energie, voda, topení, služby, údržba, opravy), lze tyto údaje těžko komentovat. Pouze z hlediska údajů o obsazenosti je možné zcela objektivně konstatovat, že s uvedenými hodnotami zjevně není vhodné počítat v případě návratnosti investice do horského apartmánu obecně. Je třeba si uvědomit, že zájem o pronájem apartmánů se týká téměř výhradně krátkodobých pronájmů pohybujících se maximálně v horizontu několika málo týdnů. Podle názoru realitních kanceláří se i zde projevuje dopad vysokých cen investice, která pak ovlivňuje cenu pronájmu – za obdobné ceny lze pak bez obtíží trávit zimní dovolenou v podstatně lépe vybavených destinacích, například v Alpách.

#####Do budoucna bude platit menší, levnější, nápaditější

Jak koncipovat projekty, aby měly větší šanci na úspěch? Jednoznačně je třeba se zaměřit na menší projekty (ne na dosavadní projekty apartmánových sídlišť), komplexně pojaté a s dobře dostupnou infrastrukturou. Lepší šanci na úspěch budou mít projekty výrazně individualizované, architektonicky nápaditě pojaté a nabízející nižší počet apartmánů (asi 20 až 30), které si uchovají efekty přírodního prostředí, ale zároveň poskytnou solidní komfort a soukromí. Podstatným momentem bude rozumná cena. Budeme-li brát v úvahu stávající cenovou úroveň 45 až 55 000 Kč/m2, lze to považovat za dobré východisko k dosažení ceny, kterou bude strana poptávky lépe akceptovat.

Je však otázkou, nakolik budou developerské firmy schopné podobnou nabídku trhu předložit, byť doba výrazně přispěla ke snížení cen stavebních prací i materiálů. Významným faktorem úspěšných projektů bude jejich spojení s určitou atraktivitou v dané lokalitě – kvalitní přírodní prostředí obecně, možnosti sportovního vyžití (lyžování, golf, vodní sporty) či blízkost například dosud méně využívané lázeňské péče. Nemalý prostor stále nabízí poskytování služeb pro majitele, kteří mají zájem svůj apartmán pronajmout. Investice spojená s garantovaným výnosem se může pro řadu subjektů, individuálních či korporátních, stát zajímavou příležitostí. Znamená to však nabídnout skutečně prvotřídní a komplexní služby, jaké jsou obvyklé například u našich sousedů.

#####Propojení s golfovými resorty

Subsegment samostatných objektů – rekreačních domů – se vyznačuje řadou specifik a z hlediska developmentu se neobjevuje tak často jako výstavba rekreačních apartmánů. Výstavba rekreačních domů je v současné době spojena například s projekty golfových resortů, kde se členům příslušného golfového klubu, ale i zájemcům mimo klub, nabízí možnost pořízení vlastní vily. Z hlediska trhu se objemově a tržně nejedná o signifikantní objem ani z hlediska investic, ani počtu. Lze však předpokládat, že dopad ekonomické recese zpomalil realizaci projektů i v této oblasti.

Pravděpodobně nejvíce medializovaným projektem je výstavba 21 vil, 15 rodinných a 2 apartmánových domů v rámci Konopiště Resort spolu s klubovnou navrženou zesnulým Janem Kaplickým. Jeho pojetí a existence vzorně vedeného golfového resortu v relativně nevelké vzdálenosti dává tomuto záměru výše uvedené klady, a tudíž poměrně velkou šanci na úspěch. Zda se podaří pro budované jednotky najít nové majitele za předpokládané ceny dostatečně rychle, bude možné sledovat v dalších měsících či letech.

#####Využít druhé bydlení pro rozvoj cestovního ruchu

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!