Dražební poradna

19. listopadu 2009 • 10:20
Jak může postupovat hypoteční banka v případě, že není hypoteční úvěr řádně splácen? Může banka nemovitost prodat dražbou i bez souhlasu vlastníka této nemovitosti?

#####Tato rubrika vzniká ve spolupráci s RNDr. Jiřím Burešem, Ph. D., předsedou České asociace dražebníků

Jak může postupovat hypoteční banka v případě, že není hypoteční úvěr řádně splácen? Může banka nemovitost prodat dražbou i bez souhlasu vlastníka této nemovitosti?

Hypoteční úvěr je zvláštní případ úvěru, jehož splacení (jistiny + úroků) je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Aby toto zástavní právo nabylo své účinnosti, musí být vloženo a zapsáno do katastru nemovitostí. V praxi se rozlišují dva typy hypotečních úvěrů. V prvním případě se jedná o účelový úvěr na investici do nemovitosti na území ČR, na její výstavbu či pořízení (viz zákon č. 190/2004 Sb., zákon o dluhopisech, ve znění násl. změn a předpisů). Ve druhém případě hovoříme o tzv. americké hypotéce, kdy je poskytnut neúčelový úvěr (poskytnuté peněžní prostředky nemusí být použity na investici do nemovitosti), který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

V obou případech je podstatné to, že pohledávka věřitele (tzv. zástavního věřitele, např. hypoteční banky) je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Podle § 165 a 165a občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění násl. změn a doplňků) platí, že není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. Totéž právo má zástavní věřitel, jestliže pohledávka byla po své splatnosti splněna jen částečně nebo nebylo-li splněno příslušenství pohledávky. Zástavu lze zpeněžit na návrh zástavního věřitele ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy.

Přestože vše vypadá z pohledu občanského zákoníku jednoduše, tj., že zástavní věřitel se může uspokojit prodejem zastavené nemovitosti dražbou (samozřejmě v případě neplnění povinností dlužníka), situace je daleko složitější. Dražbu lze podle platné legislativy (zákon č. 26/2000 Sb., ZVD – zákon o veřejných dražbách ve znění násl. změn a doplňků) provést pouze v případě, že ji navrhne sám vlastník nemovitosti (dražba dobrovolná) nebo ji navrhne zástavní věřitel (dražba nedobrovolná), který však musí mít titul tzv. dražebního věřitele (viz § 36 ZVD).

V případě dražby dobrovolné je třeba postupovat s vědomím a souhlasem zástavního věřitele (např. hypoteční banky), protože standardní podmínkou hypoteční smlouvy je ujednání o tom, že vlastník nemovitosti tuto nemovitost nezcizí bez souhlasu zástavního věřitele. Navíc i v případě absence či porušení této povinnosti provedením dražby dobrovolné nezanikají zástavní práva a působí vůči vydražiteli (viz § 34). Samozřejmě i prodej dražbou takovéto zastavené nemovitosti by se odrazil v ceně dosažené vydražením, pokud vůbec by byla takováto nemovitost vydražena.

Dražbu nedobrovolnou může navrhnout pouze dražební věřitel. Jedná se o zástavního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem nebo vykonatelným exekutorským zápisem, který obsahuje náležitosti stanovené zvláštním právním předpisem, anebo byla doložena jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon (viz § 36 ZVD).

Aby tedy hypoteční banka mohla navrhnout provedení dražby nedobrovolné, je nutné (kromě prodlení s nesplácením hypotéky) i to, aby zde bylo nějaké vykonatelné rozhodnutí či zápis. Většinou se v praxi jedná o vykonatelný rozhodčí nález nebo o vykonatelný (notářský či exekutorský) zápis, kde dlužník při podpisu hypoteční smlouvy souhlasí s řešením majetkových sporů prostřednictvím rozhodčího řízení nebo sepíše „souhlas“ s tím, že zástavní věřitel je oprávněn nemovitost prodat nedobrovolnou dražbou. Provedením nedobrovolné dražby zástavy zanikají.

V praxi často hypoteční banky nemají ošetřený „dražební titul“, tj. nemají uzavřenou ani shora uvedenou dohodu o vykonatelnosti (poplatky prodražují hypotéku), ani rozhodčí doložku. Většinou postupují tak, že se snaží nejprve dohodnout s dlužníkem např. restrukturalizací úvěru.

 

Hlavní zprávy

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!