Dražební poradna | E15.cz

Dražební poradna

2. března 2010 • 11:02
V polovině prosince jsem se zúčastnil dražby nemovitostí, kterou pořádaly společnosti Professionals a Gavlas. Předem jsem zaplatil nemalou finanční zálohu, předjednal jsem si hypotéku a podařilo se mi jeden z nabízených bytů vydražit. Jaké bylo moje rozčarování, když mi poté bylo sděleno, že mi vydražený byt nebude prodán, protože byl vydražen za příliš nízkou cenu. Je takové jednání legální, když mně licitátor potvrdil prodej na aukci? Zjistil jsem, že takovýchto podvedených je více.

Tato rubrika vzniká ve spolupráci s RNDr. Jiřím Burešem, Ph. D., předsedou České asociace dražebníků

V dotazu lze vlastně nalézt i odpověď na otázku. Je totiž třeba odlišovat dražbu od aukce. Obě výše uvedené společnosti totiž pořádaly aukce nemovitostí, nikoliv dražby, což je zásadní rozdíl. Obecně lze říci, že zatímco úkony na dražbě jsou právně zcela závazné, licitování na aukci závazné být nemusí, avšak mělo by splňovat rovné aukční podmínky jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího. Gestorem prodeje je potom organizátor aukce, který možná v tomto případě selhal a tak trochu kalkuloval s tím, že kupující nebudou dražbu od aukce rozlišovat.

#####Dražba a aukce rozhodně nejsou synonyma

K zodpovězení dotazu je třeba nejprve vyjasnit termíny aukce a dražba, neboť v českém právním prostředí nejde o synonyma. Dražba je veřejné jednání, které je striktně regulováno platnou legislativou, jež pro organizování a vlastní průběh dražby stanoví řadu podmínek a náležitostí. S dražbou jako takovou je rovněž spojen tzv. přechod vlastnického práva příklepem licitátora bez dalších právních úkonů, tedy není třeba uzavírat kupní smlouvu na prodej nemovitosti. Udělení příklepu licitátora na vaši nabídku by tak bylo závazným právním úkonem a stal byste se vlastníkem vydražené nemovitosti, pokud byste včas a řádně uhradil cenu dosaženou vydražením.

Tato vysoká míra regulace však veřejnou dražbu značně znevýhodňuje, protože není například možno stanovit či dohodnout další podmínky prodeje nemovitosti. Naproti tomu aukce není v českém právním řádu (kromě pominutelných speciálních výjimek) nijak upravena, a tak záleží na aukčních pravidlech organizátora aukce. V zásadě jde o to, za jakých podmínek je s vítězem aukce následně uzavřena kupní smlouva.

#####Zákon neodráží skutečné požadavky praxe

Z výše uvedeného je zřejmé, že jste se stal účastníkem nikoli dražby, kde by vlastnické právo přešlo již samotným příklepem (samozřejmě za předpokladu, že je uhrazena kupní cena), nýbrž aukce. Takové veřejné jednání se řídí výhradně občanským zákoníkem a v případě prodeje nemovitosti i příslušnými souvisejícími právními předpisy. Bylo by jej tak možno teoreticky považovat za tzv. „veřejný příslib“, který je právně závazný, nicméně v této situaci budou nejspíše rozhodující aukční pravidla organizátora, která jste, jako podmínku účasti v aukci, podepsal. Český zákon o veřejných dražbách je legislativní zvláštností a v okolních zemích i ve světě jde o věc nevídanou.

Ač byl za téměř deset let své platnosti již novelizován, stále neodráží skutečné potřeby praxe a reálnou situaci na dražebním trhu. Výsledkem je, že dražba, jako jednání takto úzce upravené, je v reálném životě a praxi aukčních domů často „nahrazena“ aukcí. Hlavním důvodem je to, že zákon o veřejných dražbách je pro řadu subjektů nepoužitelný, neboť stanoví zákonné podmínky dražebního konání tak, že se od nich subjekty nemohou odchýlit. I kdyby chtěly. Aukce nových bytů od developerů mohl být dobrý nápad, pokud by byl řádně a profesionálně proveden. To by mohlo mj. i eliminovat vaše zklamání, pokud byste byl např. předem opětovně informován licitátorem o podmínkách aukce před jejím zahájením.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!