Dražby nemovitostí strádají nejen kvůli nedostatečné legislativě | E15.cz

Dražby nemovitostí strádají nejen kvůli nedostatečné legislativě

Loňský rok byl z hlediska vývoje dražeb nemovitostí nejhorším rokem za poslední období. Zájem o dražby nemovitostí však klesá již několik let. Příčin tohoto trendu je několik a nelze je hledat pouze v nedokonalosti příslušného zákona. I když legislativa je určitě vždy na prvním místě všech potíží.

[file:2842:small:left]

Zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. - ZVD) nabyl účinnosti dne 1. května 2000. Jeho cílem bylo urychlit možnost uspokojení věřitele, jehož pohledávka je zajištěna zástavou k nemovitosti. Do té doby byl proces prodeje zastavené nemovitosti zdlouhavý, pro zpeněžení zástavy bylo třeba pravomocného vykonatelného soudního rozhodnutí, což při známé rychlosti našich soudů trvalo velmi dlouho. V té době měly české banky ve svém portfoliu balíky pohledávek zajištěných zástavními právy k nemovitostem. Proto i jejich zájmem bylo celou věc urychlit, a zlepšit si tak postavení zástavního věřitele, který by se domohl svých práv - uspokojení pohledávky prodejem v dražbě. Současně důvodová zpráva k ZVD předpokládala, že banky na základě poskytovaných hypoték budou nuceny uspokojovat se rychlým prodejem zástav. V té době (přelom let 1999 a 2000) byl nástroj hypoték považován za velký stimul pro rozvoj a řešení bytové situace v ČR.

#####Státní dozor z MMR

Protože segment hypoték, nástroje podpory bytové politiky, byl považován za dominantní v ZVD, výkonem státního dozoru v této oblasti se stalo ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a vzniklo oddělení veřejných dražeb Odboru bytové politiky MMR. Česká asociace dražebníků (ČAD), jako největší profesní sdružení dražebníků v ČR, již od samého počátku účinnosti ZVD zahájila dialog se zástupci MMR. V roce 2002 vznikl Odbor veřejných dražeb (OVD) MMR, který byl i personálně posílen. Už v té době se ukazovala nutnost novelizovat ZVD a v lednu 2003 ČAD na základě široké diskuse zpracovala paragrafovaný návrh novely ZVD a předala ho vedení OVD. Bohužel k hlubšímu dialogu nedošlo a ani tehdejší vedení OVD nereagovalo na předávané podněty týkající se porušování ZVD. Neúnosná situace ve vedení OVD vedla k personálním změnám v květnu 2003. Rok 2004 se mohl stát skutečně zlomovým obdobím spolupráce mezi OVD a ČAD. Totiž v lednu 2004 proběhlo několik jednání s vedením MMR s cílem zlepšit vztahy s OVD, kde byl tlumočen i zájem naší asociace podílet se na zpracovávané novele ZVD.

#####Novela měla posílit pravomoci OVD

V roce 2003 OVD si nechalo zpracovat návrh novely ZVD, která sice měla posílit pravomoc OVD, ale současně nutně vedla k nárůstu byrokracie v této oblasti (například OVD měla kontrolovat hospodaření dražebníků, jejich smluvní vztahy, vést seznam dražebníků a licitátorů, jejich přezkušování apod.). Konec dubna a počátek května 2004 se nesl zcela ve znamení „boje za práva dražebníků“, protože MMR předložilo dražební veřejnosti návrh novely ZVD, který byl v mnoha aspektech diskriminační. Na konci září 2004 se uskutečnilo pracovní setkání mezi vedením MMR a zástupci dražební veřejnosti, kde ČAD navrhla MMR stáhnout návrh novely ZVD z Legislativní rady vlády (LRV) a ustanovit pracovní komisi, sestávající i ze zástupců dražební veřejnosti, s cílem zpracovat návrh zcela nového ZVD. Je potěšitelnou skutečností, že nakonec tehdejší ministr MMR Jiří Paroubek rozhodl tento postup akceptovat, a tedy novela ZVD byla z Legislativní rady vlády stažena. Krátké působení Jiřího Paroubka ve funkci ministra MMR a zaneprázdněnost jeho náměstka Ivana Přikryla v oblasti bytové politiky vedly k tomu, že se opět naplno projevila ze strany tehdejšího vedení OVD nechuť spolupracovat s dražební veřejností na novém ZVD. Na přelomu let 2005 a 2006 byla připravena pouze dílčí technická novela, jako náplast na nesplnění úkolu OVD zpracovat návrh věcného záměru nového ZVD. V roce 2007 byl OVD zpracován návrh nového věcného záměru ZVD, a to opět bez účasti široké dražební veřejnosti. Finální verze v meziresortním připomínkovém řízení zcela propadla a odborná dražební veřejnost tento návrh také odmítla. Přesto současná ředitelka OVD MMR doporučila vedení MMR předložit tento návrh Vládě ČR, kde LRV doporučila v prosinci 2007 MMR tento návrh stáhnout.

#####Dražební praxe

#####Jak dál v dražbách

Současná situace v dražbách nemovitostí je neudržitelná. Zatímco v minulosti ji „živily“ konkurzní dražby, s přijetím insolvenčního zákona existuje předpoklad, že dražeb nemovitostí bude čím dále méně. Důvodem je zejména to, že náklady na zpeněžení jsou v insolvenčním zákonu limitovány ve výši pěti procent z výtěžku prodeje. To v případě dražeb nemovitostí v řádech statisíců (což je současná situace v oblasti dražeb nemovitostí) nepokryje ani dražebníkovy náklady a náklady na znalecký posudek. Paradoxem je to, že ZVD stanovuje pouze odměnu dražebníka s omezením deseti procent. Insolvenční správce se tak bude potýkat s nezájmem dražebníků a bude muset volit jinou cestu zpeněžení danou mu platnou legislativou - zpeněžením prostřednictvím soudu či přímým prodejem. V obou případech bude dosažen daleko nižší výtěžek. Dražby od navrhovatelů - vlastníků - u nás zatím nejsou obvyklé a při současné legislativě a (ne)potírání pletich na dražbách nelze očekávat, že budou ve větší míře využívány. Výjimkou budou pouze dražby zajímavých exkluzivních objektů, které budou organizovány velkými dražebníky pro bonitní investory. Totiž na velké dražby pleticháři většinou nechodí a zkušení dražebníci si s nimi již většinou poradí. Snadnou kořistí pletichářů se stávají začínající dražebníci, popřípadě „dražebníci na jedno použití“, kdy navrhovatelé je sami používají jako prostředek pletich. Je zajímavé, že zatímco legislativně upravené dražby jsou v krizi, objem elektronických aukcí roste. Právě elektronické aukce mohou být potom prostředkem eliminace pletich i snížení nákladů na prodej „dražbou“.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!