Developeři musejí reagovat na nové tržní podmínky | E15.cz

Developeři musejí reagovat na nové tržní podmínky

13. dubna 2010 • 10:33
V posledních čtyřech letech směřovaly do budování rezidenčního bydlení velké finanční prostředky, trh se dostal do euforie, že pro každý byt se najde kupec, který vyhoví požadavkům prodávajícího.

Ovšem dnes se začínají rozevírat nůžky mezi nabídkou a poptávkou. Signály z trhu rezidenčních nemovitostí ukazují, že nejlepší cestou pro developery je lépe se přizpůsobit novým požadavkům trhu. Poslední rok si developeři stěžují mimo jiné na to, že se ji m výrazně ztížil přístup k finančním prostředkům, které potřebují na realizaci svých projektů. Jsou ale developeři opravdu chudáci, protože jim banky v současné době nepůjčují na nové projekty?

Při hledání odpovědi je klíčové si uvědomit, že se nacházíme v období ekonomické nejistoty, kdy podniky šetří a zvyšuje se nezaměstnanost. V situaci, kdy se lidé musejí obávat ztráty práce, pochopitelně mnohem obezřetněji zvažují, do jakých dlouhodobých závazků vstupovat. Co by se stalo, kdyby banky ve financování pokračovaly a developeři stavěli dál? Pro nové byty a domy by se jen těžko hledal kupec. Jejich obtížný prodej by následně tlačil ceny dolů, a to nejen u dokončených nemovitostí.

Banky se proto chovají racionálně, když obezřetně posuzují návratnost každého projektu. Chrání tím nejen sebe, ale i developery. Jak ukazují ekonomické modely, pro nalezení nové rovnováhy na trhu rezidenčních nemovitostí bude nutná změna přístupu developerských společností.

#####Skutečný propad poptávky předčil původní očekávání

V loňském roce se potvrdily předpoklady pro změny na rezidenčním trhu. Ukazuje to řada analýz a potvrzuje to i analýza připravená úsekem realitních obchodů České spořitelny. Ta pracuje s následujícími klíčovými parametry, které rezidenční trh ovlivňují:

1. ekonomický vývoj ČR a výkonnost jejího finančního sektoru <br>
2. příjmy domácností <br>
3. dostupnost hypoték (výše úrokových sazeb).

Na konci roku 2008 jsme pro rok 2009 počítali s poklesem HDP o jedno procento, se stagnací příjmů domácností a se zachováním hypotečních úrokových sazeb na úrovni 5,6 procenta. Výsledkem modelu chování rezidenčního trhu byl pokles poptávky o dvě procenta. Na konci roku 2009 jsme do téhož vzorce dosadili reálná data, tedy pokles ekonomiky o čtyři procenta, pokles disponibilních příjmů domácností o dvě procenta a stagnaci hypotečních úrokových sazeb na úrovni 5,6 procenta, a prostým výpočtem jsme došli k poklesu poptávky po rezidenčních nemovitostech o 4,24 procenta.

Na straně nabídky přitom došlo podle dat ČSÚ k poklesu cen rezidenčních nemovitostí o devět procent a počet dokončených bytů vzrostl o sedm procent. Vypočtený výsledek se tedy jeví jako relativně mírný k tomu, jak skutečně poklesla poptávka (z různých zdrojů je možné dovodit interval mezi 10 až 15 procenty). V každém případě to bylo více, než o kolik poklesla nabídka rezidenčního bydlení. Závěr z modelování zní: Pomocí ekonomického modelu je možné určovat tendence na trhu, ale nikoli přesné údaje o poklesu nabídky či poptávky.

#####Vývoj rezidenčního trhu ovlivňuje řada faktorů

Již v průběhu roku 2009 bylo patrné, že klesající trend v poptávce po rezidenčních nemovitostech budou ovlivňovat i další faktory. Přestože je obtížné přesně vyčíslit jejich váhu, je užitečné mít je na paměti při úvaze o budoucím vývoji tohoto trhu. O jaké vlivy jde?

• Provázanost s globální ekonomikou a finančními trhy – existuje řada prognóz o dalším vývoji světové ekonomiky, část z nich počítá i s možným opakováním ekonomického poklesu (krize ve tvaru W). Tyto úvahy podporuje rozpočtová nekázeň několika evropských států, rostoucí měnová zásoba eur a významná závislost některých evropských států na jejich domácích bankách. Každopádně tyto vlivy obnovování důvěry mezi finančními institucemi v dotčených zemích a podniky nepomáhají a mohou mít negativní dopad i na trh nemovitostí.

• Vyšší míra vládních výdajů – vlády řady zemí stimulovaly své ekonomiky prostřednictvím různých výdajových balíčků. Tyto stimuly mohou být z velké části již vyčerpány. Navíc způsobují další zadlužování těchto zemí, často se pumpovala hotovost do ekonomiky bez ohledu na budoucí výnosy a splácení státního dluhu. Z krátkodobého hlediska však takové balíčky mají spíše pozitivní dopad, protože oddalují řešení potřebných ekonomických změn; z hlediska dlouhodobého mají dopad spíše negativní.

• Vyšší míra úspor – i ti, kteří by mohli investovat do nového bydlení, rozvažují v současné době daleko citlivěji, zda riziko schopnosti splácet úvěr i úroky na sebe v tuto chvíli brát. Část této skupiny rovněž spekuluje na další pokles cen rezidenčních nemovitostí anebo uvažuje o alternativních a výnosnějších investicích. Zatím je proto možné očekávat spíše negativní dopad v podobě omezené vůle retailových klientů investovat.

• Výhodné nájemní bydlení – zájemci o bydlení mají k dispozici možnosti: buď nakoupit nemovitost, nebo si ji pronajmout. V současnosti je možné zaznamenat posun v preferencích zájemců o bydlení. Objevuje se více těch, kteří si chtějí bydlení užívat, hledají vyšší pohodlí, prostor a flexibilitu v rozhodování, kde bydlet, ale nepotřebují daný objekt přímo vlastnit. Navíc nájemní bydlení se dnes jeví jako levnější varianta než přistoupení k dlouhodobému finančnímu závazku splácet hypotéku v nejisté době. Tento vliv má proto spíše negativní dopad.

• Dostupnost hypoték – kromě úrokové sazby ji začínají ovlivňovat i jiné faktory. Především jde o dobu splácení – v roce 2009 bylo jasně patrné její zkracování. Vedle toho působí i požadavek bank na zvýšení spoluúčasti kupujícího ve formě jeho vlastních peněz, které při nákupu nemovitosti riskuje. Pokud vezmeme v úvahu očekávané letošní odražení ekonomiky ode dna, lze očekávat spíše pozitivní dopad.

• Dokončené a neprodané byty a byty ze sekundárního trhu – zde je namístě očekávat spíše negativní dopad v podobě dodávky dalších bytů, které negenerují hotovost na splácení úvěrů, na trh.

#####Nůžky mezi nabídkou a poptávkou se rozevírají

Ovšem dnes se začínají rozevírat nůžky mezi nabídkou a poptávkou. Výše uvedené faktory však mohou vést k úvaze, že ještě nepřišel čas pro nadšené investování do rezidenčních nemovitostí. Zatím se zdá, že pokles developerské aktivity v roce 2009 nebude dostatečný, aby se vyrovnal s ještě větším poklesem poptávky.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!