Daňová poradna | E15.cz

Daňová poradna

V roce 2007 jsem koupil byt do vlastnictví. Tento byt jsem v roce 2011 prodal. V bytě jsem celou dobu bydlel, vyklidil jsem jej krátce před prodejem. Je příjem z prodeje bytu osvobozen od daně z příjmů?

#####Na dotazy odpovídá ing. Petr Kout, CSc. daňový poradce

?

Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně z příjmů. Je totiž splněna podmínka zákona o daních z příjmů, § 4 odst. 1 písm. a), a to, že jste v bytě bezprostředně před prodejem bydlel po dobu alespoň dvou let. Doba, po kterou jste byt vlastnil, není v tomto případě rozhodná. Příjem z prodeje bytu se neuvádí v daňovém přiznání.

V roce 2002 jsem se stal členem družstva. Na základě nájemní smlouvy jsem užíval družstevní byt. V roce 2010 jsem tento byt nabyl do vlastnictví. V roce 2011 jsem ho prodal. V bytě jsem celou dobu bydlel. Je příjem z prodeje bytu osvobozen od daně z příjmů?

Odpověď je stejná jako u předcházejícího dotazu. Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně z příjmů. Pokud je splněna podmínka „bydlení“, není podstatná doba vlastnictví, respektive změna vlastnictví z družstva na fyzickou osobu.

Dosud byly odpovědi (i mé) ve smyslu, že v tomto případě podmínky pro osvobození příjmů od daně z příjmů fyzických osob nejsou splněny. Nyní bych odpověděl, že příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob. Takovouto situací se totiž zabýval Nejvyšší správní soud (NSS), který letos v dubnu pod č. j. 2 Afs 20/2011 - 77 posoudil situaci tak, že k osvobození příjmů z prodeje bytu může dojít. Posuzovaný případ byl obdobný dotazu - poplatník nabyl v minulosti členská práva k družstevnímu bytu a uzavřel s družstvem nájemní smlouvu o užívání tohoto bytu. V roce 2007 nabyl poplatník byt do svého vlastnictví na základě smlouvy o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva a ve stejném roce poplatník tento byt prodal. Nesplnil přitom podmínku bydliště bezprostředně minimálně dva roky před prodejem, v bytě nebydlel.

Nejvyšší správní soud se přiklonil k takovému výkladu zákona o daních z příjmů (dále „zákon“), kdy upřednostnil smysl a účel zákona před textem zákona. Soud vyložil ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona tak, že pod pojmem „nabytí“ může být chápáno nejen nabytí do vlastnictví, ale také nabytí členských práv k danému bytu v družstevním vlastnictví. Konstatoval, že z povahy věci je zřejmé, že nájemní vztah, založený na základě existence dohody o převodu členských práv k družstevnímu bytu, se svojí povahou blíží vlastnickému vztahu k bytu. Tato podoba nájemního vztahu je kvalitativně odlišná od nájemního vztahu běžného, nepodpořeného členskými právy k družstvu. Nejvyšší správní soud vycházel rovněž z logiky zákona o dani z příjmů, založené na zdanění majetkového přírůstku poplatníka, nikoli na zdanění stejné hodnoty a pouze jiné formy předmětu jeho vlastnictví, tedy že smyslem úpravy je zdanění zisku ze spekulativních prodejů. V posuzovaném případě soud dále konstatoval, že nešlo o spekulativní důvody, které vedly k prodeji bytu. Prodávající totiž usilovala o nabytí vlastnictví k bytu z toho důvodu, že kupující byla schopna kupní cenu uhradit jen prostřednictvím bankovního úvěru, pro jehož zajištění bylo nutno zřídit zástavní právo k tomuto bytu, což v případě družstevního vlastnictví možné není.

Nejvyšší správní soud tedy učinil závěr, že časový test způsobující osvobození od daně a obsažený v ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP je třeba vztáhnout i na případy, kdy doba mezi nabytím a prodejem bytu přesahující pět let v sobě zahrnuje i dobu, po kterou prodejce nebyl vlastníkem tohoto bytu, nýbrž byl jeho nájemcem na základě smlouvy o užívání družstevního bytu.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!