Český realitní trh čeká spíše stabilizace | E15.cz

Český realitní trh čeká spíše stabilizace

29. července 2008 • 00:00
I do České republiky již dorazila světová finanční krize odstartovaná pádem hypotečního trhu ve Spojených státech amerických.

Prognózy vývoje realitního trhu prezentované ve studii Trend Report 2008, kterou vypracovala Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi, hovoří o tom, že se tato krize letos negativně projeví v investicích do nemovitostí u nás. Ve srovnání s předchozími lety se tak očekává mírný pokles tempa růstu trhu, což ale povede spíše k jeho ustálení.

Nejstabilnějším pilířem trhu zůstanou byty. Dopad světové finanční krize se projevuje zejména zvýšenou opatrností bank při poskytování úvěrů, a to i hypotečních. Jednodušší přístup tak mají a ve větší míře budou mít i nadále pouze silnější a zavedení investoři.

„Zájem se orientuje na kvalitní projekty se stabilním cash flow. Více než dříve nabývá na významu aktivní asset a property management jako záruka udržení a případného zvýšení hodnoty nemovitosti,“ říká prezidentka ARTN Zdenka Klapalová. Podle jejích slov je ale trh v České republice i přes mírný nárůst kapitalizační míry u prvotřídních kancelářských budov stabilní a pro konzervativnější investory zajímavý. Naopak spekulativní kapitál je už prý na odchodu směrem na východ.

Dynamiku na trhu si stále drží oblast investic do sektoru nemovitostí nižší kvality, a to jak v samotné Praze, tak i v regionech. Investoři se zaměřují spíše na projekty se stabilním výnosem.

#####Úroky u hypoték asi mírně porostou

Spíše stagnace čeká v letošním roce hypoteční trh. Je to dáno zejména velkým nakupováním bytů v loňském roce za staré ceny DPH. „Kladu si otázku, zda hypoteční trh v segmentu fyzických osob vůbec dosáhne úrovně, kterou měl v loňském roce”, říká generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil, který je současně viceprezidentem realitní asociace. Upravil tak svůj dřívější odhad na růst hypotečního trhu kolem deseti procent, který označil za příliš optimistický.

Za celý letošní rok dosud očekávali odborníci a bankéři růst hypotečního trhu o 10 až 25 procent, nyní se odhady postupně snižují. Úrokové prostředí by mělo být v nadcházejícím období v Česku spíše stabilní, autoři studie očekávají u úrokových sazeb mírný růst v první polovině roku, ke konci roku bychom se prý mohli dočkat snížení sazeb v souvislosti se zpomalující se domácí ekonomikou. Spekulace o růstu úrokových sazeb hypoték ale odmítl ministr pro místní rozvoj Jiří Čunek.

„Z dlouhodobého sledování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů lze vyvodit, že během posledních pěti let měl na celkovou úroveň úrokových sazeb rozhodující vliv vývoj v měsíci květnu, a ten se letos nezvýšil”, uvedl ministr. Trh s novými hypotékami během prvních tří měsíců roku meziročně poklesl o 8,5 procenta. Zatímco loni od ledna do března banky půjčily občanům 28,2 miliardy korun, letos to bylo jen 25,8 miliardy.

#####Atraktivita bytové výstavby neklesá

Pozici dlouhodobě nejstabilnější části realitního trhu si nadále podrží trh s byty. Bude sice přibývat projektů v regionech, dominovat však podle studie bude dále především výstavba rodinných domů. Nové byty budou mít nejčastěji plochu do 100 m2. Prodejní ceny budou nadále kopírovat vývoj ekonomiky. Určující pro vývoj cen budou podle Trend Reportu příjmy domácností a výše bankovních úroků.

Podle Jiřího Pácala ze společnosti Central Europe Holding se na trhu prakticky nijak neprojevilo zvýšení DPH u bytových staveb, ke kterému došlo na počátku letošního roku. Jak dále uvedl, trh s byty v České republice stále velmi deformuje nevyřešená deregulace nájmů. Naopak už téměř 65 procent bytového fondu obcí se dočkalo privatizace. „Po roce 2015 zůstane obcím jen 23 procent původních bytů,“ odhaduje Pácal. Dopad privatizace bytů na trh je prý přitom větší než celá developerská výstavba. To však prý zároveň není vždy pozitivní, protože masová privatizace deformovala trh s byty. „I přes regulační snahy veřejné sféry se jednotky prodávané za zlomky komerční ceny nezřídka obratem dostávají k investorům za již tržní sumy”, uvedli autoři studie.

#####Nejvíce se staví trvale v Praze

Z hlediska objemu bytové výstavby dlouhodobě vede Praha a Středočeský kraj, následuje Brno a jeho okolí.

V ostatních regionech je bytová výstavba poměrně slabá, zvláště pak v segmentu bytových domů stavěných na komerční bázi. Zásadnějším problémem podle studie je velmi pomalá modernizace bytového fondu. Deficit technického stavu bytů a domů v ČR se tak prý stále prohlubuje. Rok 2007 byl v Praze ve znamení stagnace výše tržního nájemného, výše pronájmů meziročně klesla u méně kvalitních bytů a na druhé straně u příliš velkých, luxusních bytů.

Na Ostravsku naopak tržní nájmy vzrostly u menších bytů až o 20 procent. Cílem vlády je přiblížit se stavu, kdy by nájemné činilo zhruba pět procent z tržní ceny bytu. To by ale znamenalo výrazný nárůst nájmů například v Praze, na Kladně, v Hradci Králové či ve skoro celých středních Čechách. Naopak nájemné by se prakticky neměnilo zejména v severních Čechách, na severní Moravě či na Jablonecku nebo Karlovarsku.

#####Přichází rekordní množství kanceláří

Pokud jde o vývoj trhu s kancelářemi, přijde letos a příští rok na trh rekordní množství nových kanceláří. „Bude zajímavé sledovat, jak se s tímto trhem developeři poperou,” prohlásil Jan Kratochvíl z realitní poradenské společnosti Knight Frank.

Minulý rok byla míra neobsazenosti kanceláří nejnižší od roku 1998. Růst nabídky však bude pravděpodobně znamenat, že míra neobsazenosti kancelářských prostor poroste. I tak je míra neobsazenosti kanceláří na velmi nízké úrovni. Díky vysoké nabídce na trhu úroveň nájemného stagnuje, nicméně hlavně v centru Prahy v důsledku nízké nabídky dochází k mírnému nárůstu nájemného. Studie si rovněž všímá toho, že v posledních dvou letech se developerské společnosti začaly koncentrovat na další regionální města a mimo Prahy a Brna dochází k nové výstavbě multifunkčních a administrativních center v Ostravě, Českých Budějovicích, Ústí nad Labem, Hradci Králové, Liberci anebo Jihlavě. Praha na konci roku 2007 nabízela zájemcům skoro 2,2 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch, 70 procent z této plochy se nachází v nově postavených objektech. I v Praze se vyskytují další lokality pro výstavbu administrativních projektů, jako jsou Jinonice, Praha 6 a další.

#####Maloobchodní centra se stěhují

Přesun těžiště z největších měst do měst střední velikosti probíhá stejně jako u kanceláří také v případě budování maloobchodních center. Jejich plocha podle Tomáše Drtiny ze společnosti Incoma Research rostla v minulých letech dvakrát rychleji než kupní síla obyvatelstva. „Znamená to rostoucí napětí na trhu. Vedle úspěšných center máme i centra, která se potýkají s malou návštěvností,” uvedl.

Zásluhu na poměrně dynamickém růstu tohoto sektoru v posledních měsících mají zejména moderní obchodní formáty a nákupní centra nejrůznějších typů, která každoročně obohatí nabídku o stovky tisíc metrů čtverečních obchodních ploch (jak v nově budovaných, tak i v rozšiřovaných stávajících centrech). Největší měrou se na nárůstu podílejí prodejny s módou.

Patrné je postupné přesouvání hlavního těžiště expanze z největších metropolí i do měst střední kategorie. Růst konkurence spolu s rostoucí diferenciací požadavků poptávkové strany trhu vede k prohlubování rozdílů v úspěšnosti nákupních komplexů i jednotlivých prodejen.

#####Zájem o průmyslové nemovitosti

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!