Bytový trh dnes – a především zítra | E15.cz

Bytový trh dnes – a především zítra

Bytový trh se dotýká každého z nás, všechny zajímá a jeho fungování ovlivňuje řadu dějů v zemi. Většina lidí je s úrovní svého bydlení „spíše spokojena“, což však neznamená, že funguje dobře. Naše bydlení není vyspělé a bytový trh má stále spoustu neduhů. Bohužel je politickým tématem a chování politiků i mnoha úředníků je příčinou některých jeho deformací.

Škoda je, že ani ostatní aktéři na bytové scéně nevytvářejí dostatečný tlak na zlepšování a kultivaci trhu. Jsem přesvědčen, že jednou z cest, jak pomoci bytovému trhu, je zlepšení legislativy v této oblasti. Myslet si, že když se věnuji vlastnictví nemovitostí, nepotřebuji bydlení nájemní, a opačně, je chybné. Vše je provázáno a doplňuje se. Pokud by řádně fungovalo pronajímání nemovitostí, stabilizovalo by to výnosy, zlepšilo řízení projektů. Pokud bude dobře nastaveno bydlení v bytech ve vlastnictví, zvýší to motivaci k investicím.

#####Bydlení ve svém

Vlastní bydlení má tříčtvrtinová většina našich domácností, hlavně se jedná o rodinné domky. Zájem o ně je i přes ochlazení na trhu s byty a s jejich výstavbou se setkáme téměř v každé obci. Rodinné domy jsou asi nejméně zasaženou částí trhu s bydlením. Jejich vlastníci vcelku logicky, na rozdíl od majitelů bytů, chápou nutnost se o majetek starat. Kvalita bydlení, stejně jako udržení či růst hodnoty, jsou takové péči přímo úměrné. Nejvíce se rodinné domky staví v suburbánním pásu Prahy, Jihomoravském, Moravskoslezském a Jihočeském kraji. Velké regionální rozdíly nejsou. Opakem jsou bytové domy. Ty se téměř přestaly stavět, množství stavěných bytů je nejnižší za deset let. V celé ČR se dokončilo loni pouze 6554 bytů v bytových domech. Například v Moravskoslezském a Královéhradeckém kraji se nedostavělo ani sto bytů za celý minulý rok. Vzhledem k počtu zahájených jednotek – 5013 – to ve výhledu dalších let nebude lepší.

#####Byty ve vlastnictví

Byty ve vlastnictví aktuálně prožívají období ochlazení zájmu v porovnání s předcházejícími lety. Není to ale žádná tragédie, trh se po mnoho let sytil, až se dostal do úrovně, ve které nejspíše již zůstane. Čísla do nebe růst nemohla, změnila se situace na pracovním trhu, mladí lidé mají menší potřebu se vázat k majetku. Také je jich početně stále méně a méně. Pokud mladých ve věku 27–33 let, kteří nejčastěji nakupovali byty, bylo asi 1,271 mil., za tři roky jich bude 1,05 mil. a za patnáct let jen 0,73 mil.

Byty ve vlastnictví představují zhruba čtvrtinu bytového fondu a bude se s nimi obchodovat i nadále. Počty transakcí na trhu s byty ale klesají. V porovnání mezi roky 2008 a 2011 klesl počet vkladů k bytům v celé ČR skoro o 30 %, v Praze počty transakcí klesají od roku 2009 a představují snížení o asi 25 %. Obdobně klesaly i jejich ceny.

Byty ve vlastnictví jsou nejmladší formou bydlení u nás, přesto všeobecně známou. Zákon 72/94 Sb., podle kterého má vlastnictví fungovat, však již tak známým není. Mnoho vlastníků bytů tak příliš velkou odpovědnost za společný majetek necítí a společné soužití vlastníků jednotek v domě mnohde více upadá, než vzkvétá. Častými problémy je provázeno již počáteční rozdělování domů na jednotky. Jako jednotky bývají vyčleněny i ty části domu, které jsou ze zákona společné (kotelny, prádelny, sušárny, půdy…). Chyba v prohlášení vlastníka následně může zneplatnit další kroky. Častou chybou také bývá ignorování smlouvy o výstavbě tam, kde dochází ke stavbě nových jednotek či jejich podstatným změnám. Nepříjemnosti může způsobit i chování stavebních úřadů, které postupují pouze v souladu se zákonem stavebním a zákon o vlastnictví bytů pomíjejí. Kolaudují pak jednotky vzniklé např. spojením více bytů, změny ve funkčním využití z nebytů na byty či opačně, a to bez nutného souhlasu ostatních vlastníků v domě. Malá aktivita mnoha společenství vlastníků daná nečinností jejich členů může kvůli neznalosti zákona vyústit v nepříjemná překvapení. Může je přinést např. § 13 (7) – vlastníci jednotek ručí za závazky společenství dle svých spoluvlastnických podílů. Tedy prakticky neomezeně.

Jestliže se tedy SVJ dostane do stavu nesplácení závazků, které mohou dosáhnout i závratné výše (např. z odpovědností za škody či špatným hospodařením), zaplatí to majitelé jednotlivých bytů sami. V horším případě ti movitější z nich s tím, že to na ostatních budou vymáhat. Rozhodně tedy neplatí, že u bytů ve vlastnictví jde o bezpečnou investici. Platí to pouze tam, kde vše funguje řádně. Zajímavý je také § 15 (3), který umožňuje vznik zástavního práva k jednotce dlužníka pro ostatní majitele jednotek. Málo známé je i to, že pohledávky ostatních vlastníků jednotek vzniklé neplněním povinností dlužníka se uspokojují před ostatními (vyjma státu). Skutečnost, že nejen majitelé bytů příliš neřeší problémy fungování SVJ, ale neřeší je ani jejich kreditoři, značně překvapuje. Současnou problematiku vlastnictví bytů řeší v novém občanském zákoníku oddíl 5 – bytové spoluvlastnictví, počínaje § 1158. Vychází v mnohém z dnešní podoby dualistického pojetí spočívajícího ve vlastnictví bytu a společných částí domu.

Nově zavede například možnost stanovit podíl na společných částech nikoli pouze matematicky poměrem plochy jednotky k ploše všech, ale i rozhodnutím třeba podle hodnoty jednotky. Rozdělení na jednotky bude čistě na vůli původního vlastníka či stavitele. Chyby v prohlášení vlastníka nemusí znamenat absolutní neplatnost, vychází se tak z dobré víry. V novém občanském zákoníku budou mnohem přesněji stanovena práva a také povinnosti vlastníků jednotek, což by vzhledem k současné anarchii ve SVJ mohlo pomoci. Obdobně i povinnost převodce seznámit nabyvatele se stavem svého účtu u SVJ, protože případné dluhy budou přecházet. Zásadní změnou bude vznik SVJ, které nevznikne ze zákona, nýbrž založením. Hlasování ve společenství bude možné i mimo shromáždění. Sebelepší právní úprava však nenahradí vůli a pocit odpovědnosti za svůj i společný majetek, a tak bude hodnota bytů ve vlastnictví významně ovlivňována nikoli obecnými cenovými trendy, nýbrž úrovní fungování SVJ.

#####Nájemní bydlení

#####Cenové mapy

Cenové mapy jsou, ale hlavně budou, častým tématem. Stanovením místně obvyklého nájemného se budou muset zaobírat soudy při rozhodování o stanovení výší nájmů po deregulaci nebo i při změnách u dlouhodobých nájemních smluv tak, jak předpokládá současný i nový občanský zákoník. Taková rozhodování však soudům nelze závidět, neboť nebudou mít mnoho možností, jak nájemné stanovit. Cenové mapy nájemného, které se již přes rok tvoří, zřejmě vhodným podkladem nebudou a žádná jiná data se zatím nesbírají. Sčítání lidu se nevyužilo a myšlenka, že budou soukromé subjekty dobrovolně poskytovat svoje údaje z nájemních smluv soukromému subjektu, není reálná. Tvůrcem cenových map by měl být vlastním subjektem zastoupený stát, pokud to má být soukromá společnost, potřebuje oporu v legislativě.

#####Fenomén jménem Praha

Praha je z hlediska počtu transakcí, výstavby bytových domů, cen bytů i potenciálních obtíží s procesem deregulace nájmů bytovým státem ve státě. Podíl bytů ve vlastnictví se zde od roku 2001 zvýšil z 11 % na současných 37 % a jejich počty privatizacemi dále porostou. Developerská výstavba představuje 34 % z celkového počtu za celou republiku. Pokles jejich výstavby však i zde byl značný a představoval u nových dokončených jednotek meziroční propad o 50 %. Přes doprovázející pokles cen bytů jsou jejich výše stále násobkem cen v jiných městech v naší zemi. Skutečné výše prodejních cen bytů v Praze však není snadné zjistit. Odhady průměrné ceny metru čtverečního bytu se pohybují nejčastěji od 37 tis. do 53 tis. Kč, ČSÚ uvádí s ročním zpožděním cenu zhruba 46 tis. Kč/m2. Ceny, za které se obchody realizují, bývají odlišné od cen inzertních i od cen z různých tiskových zpráv. Sledovat cenové indexy má jen orientační význam, všechny indexy však vykazují poklesy cen, v lepším případě stagnaci. Pro praktické fungování trhu nám však mnoho nepřinesou.

Obdobně jako např. v nákupních centrech se chování kupujících neodvíjí od míry inflace vyhlášené ČNB, nebude ani chování potenciálních kupujících bytů těmito čísly zasaženo. Po vlastních bytech bydlí nejčastěji Pražané v bytech nájemních, které využívá asi 28 % domácností, v bytech družstevních zhruba 17 % a nejméně pak v domcích – asi 12,5 %. Lze předpokládat, že vzhledem k vyskytujícím se rozdílům v nájmech bytů s končící regulací a bytů s nájmem smluvním mohou nastat na trhu pro některé domácnosti problémy. Zdá se, že obce místo přípravy na pomoc sociálně slabým se však snaží zbytků svých bytů zbavit v rámci privatizací bytů či prodejů celých domů. Nájmy v Praze se na volném trhu pohybují u průměrných bytů mezi 160–180 Kč/m2/měsíc; tzv. regulované od 89 do 147 Kč/m2/měsíc v závislosti na lokalitě. Problémy se mohou vyskytnout od příštího roku v centru Prahy, hlavně Praze 2, kde maximální regulované nájemné je nyní 125 Kč/m2/měsíc a tržní 200 Kč/m2/měsíc.

#####Družstevní bydlení

Družstevní bydlení je velmi vhodným doplněním mozaiky našeho bytového trhu a využívá jej zhruba 12 % domácností. Byty družstevní se nacházejí mezi bydlením nájemním a vlastnickým. Z vlastnického přebírají vztah ke konkrétní jednotce s možností pronájmu či prodeje (převodu členských práv), zároveň se však jedná o sice specifické, ale přece jen nájemní bydlení. Vztah k bytu je podložen členským podílem v družstvu, tedy osobě vlastnící dům. Výhodou oproti bytům ve vlastnictví je jediný majitel domu, snazší nakládání s bytem i řešení problémů. Prodej členského podílu je navíc snadnou a rychlou transakcí. Méně známou nevýhodou však je skutečnost, že předmětem prodeje není nemovitost, nýbrž podíl v družstvu. Garance za kvalitu bytu tedy v tomto případě nejsou. Podíl družstevního bydlení se díky převodům bytů do vlastnictví snižoval, v současné době se úbytky zastavily a nové družstevní byty se pomalu začínají stavět.

#####Významný hráč na trhu

Realitní kanceláře mají představovat na bytovém trhu významného hráče. Stejně jako zlepšení legislativy by trhu pomohlo i zkvalitnění jejich práce. Případně i spojené s odchodem těch, kteří ke kvalitě neprospívají. Očista trhu je však obtížná. Realitní transakce jsou natolik výjimečné oproti běžným lidským činnostem, že přenesení špatné zkušenosti a její rozšíření není tak dobře možné jako například u nákupu zboží či běžných služeb. Vedle společností dbajících na odbornou i obchodní přípravu svých pracovníků a snahu nebýt jen prostředníkem, ale i konzultantem a poradcem, jsou zde subjekty prostředí kazící. Činnosti, jejichž jediným cílem je podstrčit k podpisu pro klienta nevýhodnou smlouvu, nejsou okrajové, ale pro některé stěžejní v jejich práci.

Pomoci by mohlo dlouze diskutované převedení do činností vázaných, podmíněných odbornou připraveností a seriózností přístupu. Pokud je potřeba ponechat zprostředkování i volné, pomohlo by rozdělení realitních společností například na realitní kanceláře s certifikátem (a třeba i přidružením k asociaci) a na realitní agentury. Kroky k zavedení tlaku na kvalitu a serióznost realitních služeb na našem bytovém trhu by jistě uvítali prodávající, kupující, nájemci, pronajímatelé a určitě i férové realitní kanceláře.

#####Nedobrovolné dražby

Nedobrovolné dražby bytů a rodinných domků bývají občas spojeny s představou oživení transakcí na trhu, někdy působí i jako strašák možného růstu nabídky, a tím i následného poklesu cen. Úvahy ovšem většinou nevycházejí z reality. Dražeb skutečně přibývá. Jejich průběh však příliš zájemců z řad běžných občanů nebo i standardních investorů nenaláká. K nemovitostem nebývají relevantní podklady, nejsou plánky, informace k technickému stavu, nic se nedozvíte o možných nájemních právech a prohlídka je možná jen z chodby domu či ulice. Je s podivem, že kreditoři na našem trhu již dávno neiniciovali změnu v legislativě přímo řešící momenty nedobrovolné dražby s povinností předkládání dokladů, umožnění prohlídky a případného ukončování nestandardních smluv. V současné podobě lze sice bytového „zajíce v pytli“ kupovat, odrazí se to však v dosažené ceně a vhodné je to spíše pro kovboje než občany hledající nový domov.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!