Bouřlivý rozvoj ostravského regionu | E15.cz

Bouřlivý rozvoj ostravského regionu

Ostravský region zažívá v posledním období velký rozvoj z pohledu investic do výrobních kapacit, ale i do nemovitostí. Čím je tento developerský boom způsoben?

?

Jak se Ostravsko bude rozvíjet v nejbližších letech? Má Ostrava potenciál stát se významným regionem v rámci střední Evropy? O tom všem jsme hovořili se zástupci developerských společností, realitní kanceláře i s představitelem města Ostravy.

Často se mluví o tom, že jedním z důležitých faktorů současného rozvoje bylo rozhodnutí o výstavbě továrny Hyundai v Nošovicích včetně sekundárně vyvolaných investic. Ale jistě nejde jen o to. Mohli byste současný ekonomický rozvoj Ostravska charakterizovat přesněji?

*Jan Dvořák*

Myslím, že faktorů ovlivňujících rozvoj Ostravy bylo několik. Nešlo jen o příchod automobilky Hyundai do Nošovic, potažmo automobilky KIA do Žiliny. V průběhu let se ukazuje, že k nám investoři přicházejí z různých důvodů. V první řadě to způsobila dlouhodobá velká podinvestovanost Ostravy, kterou jsme zažívali dlouhá léta. V momentě, kdy Praha, Brno, Plzeň a jiná města zažívala velký příliv investic, Ostrava byla popelkou daleko na východě. Dále nám významným způsobem pomohl vstup do Evropské unie, který znamenal pro mnoho investorů signál pro jistotu jejich investic. Neopomenutelným faktem je stále stoupající úvěrový rating Ostravy od Moody´s nebo Standard & Poor´s, který patří k nejvyšším v ČR, ale i ve střední Evropě. Obrovský převis kapitálu po roce 2001 uvolnil prostředky pro investice. Ostrava svou polohou a právě tou svou dlouhodobou podinvestovaností nabízela ideální příležitost. Po roce 2004/5 přicházely první, primárně průmyslové investice. Je potřeba si také uvědomit, že Ostrava a ostravský region patří k nejhustěji osídleným regionům v rámci Evropy. Ostrava má sice 315 tisíc obyvatel, což ji řadí na třetí místo mezi českými městy, ale v rámci aglomerace zde žije více než 1,2 milionu obyvatel. V dojezdové vzdálenosti jedné hodiny od Ostravy a v okruhu zhruba 100 kilometrů žije více než pět milionů obyvatel. Podstatným faktorem je i relativně vysoká mobilita zdejších pracovních sil v porovnání s Evropou. Ostrava byla tradičně spádovým regionem, do kterého byli lidé zvyklí cestovat za prací, za nákupy, za zábavou. Z města se tak vytvořilo administrativní, kulturní, společenské centrum a díky praktické neexistenci jazykové bariéry s Poláky a Slováky zde vzniká docela zajímavý trh s velkým potenciálem. Vše je samozřejmě podtrženo příchodem firmy Hyundai, potažmo KIA, a příchodem velkých investorů typu Multi Development do Ostravy. To byl určitě znatelný signál pro ostatní investory.

*Allan Jírek*

Já bych doplnil, že poměrně velkou roli sehrála dostavba dálnice D47. Ta severní Moravu spojila s dalšími regiony. Ostravsko dnes chápu jako region, který zahrnuje například i Katovice, a pak se skutečně jedná o oblast s pěti miliony obyvatel.

Důležité také je, že se zde podařilo udržet v chodu strategické průmyslové podniky typu Třinecké železárny, Arcelor Mittal, Vítkovické strojírny. To všechno určitě pomohlo velkému vzestupu tohoto regionu.

*Vladimír Klouda*

Když se na situaci podívám z pohledu našich zákazníků, nájemců kancelářských budov, což jsou většinou nadnárodní korporace, tak jsme byli konfrontováni s faktem, že Praha je již poměrně hodně vyčerpaná z hlediska pracovní síly. Také rozdíl ceny pracovní síly mezi Prahou a zahraničím je menší než mezi zahraničím a jinými regiony v ČR. Je to rozhodně jeden z důvodů, proč se globální společnosti rozhodly přemisťovat části svých podniků právě do regionů, jako například na Ostravsko. Působí tu vysoké školy, o kterých je známo, že produkují studenty se slušnou úrovní vzdělání. Proto se zde firmám, což jsou velmi často finanční nebo IT korporace, daří sehnat dostatek kvalifikovaných lidí.

Jedním z příkladů bylo poměrně velké call centrum GE Money Bank.

*Rostislav Gavlas*

Důležité je také to, že většina okolních měst je z Ostravy dostupná po čtyřproudých silnicích. Význam dálnice D47 na rozvoj Ostravy bych dokumentoval na následujícím. Když jsme před 10 lety vstoupili do jednání s významným zahraničním investorem a z Prahy jel k nám do Ostravy na jednání, za Olomoucí nám zavolal, že se vrací zpět a o Ostravu bude mít zájem až po vybudování dálnice. Tak katastrofální byl tehdy příjezd do Ostravy. Celou dobu se čekalo, jak se to s dálnicí vyvine a investoři velice citlivě reagovali na každou novou dobrou zprávu o zahájení výstavby D47. V okamžiku, kdy byl proveden tehdejším premiérem poklep na základní dálniční kámen, tak bychom za tři dny prodali veškeré pozemky, které bychom kolem dálnice měli. Dalším pozitivním faktorem pro rozvoj Ostravy byla i politika města a kraje, přestože nám v určitou dobu dotacemi do průmyslových zón zlikvidovala trh s průmyslovými pozemky. V době, kdy město prodalo firmě ASUS zainvestované pozemky za korunu za m2, trh s nedotovanými pozemky se zastavil. Soukromé subjekty musely čekat, až tato vlna pomine.

Vytvořilo se ale povědomí o investicích do průmyslových zón na Ostravsku, především pak do zóny v Hrabové.

Podařilo se tak do Ostravy přilákat mnoho zajímavých investorů, což pověst Ostravy velice zlepšilo a vlastně připravilo celou proinvestiční náladu. Posledním spouštěcím impulzem bylo rozhodnutí o příchodu firmy Hyundai.

*Jan Dvořák*

Jsem rád za připomínku ohledně vysokého školství, protože pozice vysokých škol se v Ostravě určitě posiluje. Aktuální situace hovoří o více než 37 tisících studentech na univerzitách, z nichž tři sídlí přímo v Ostravě a čtvrtá blízko Ostravy. Zejména technické obory, vyzdvihl bych IT fakultu, jsou velice žádané a po absolventech je velká poptávka. Ještě k infrastruktuře: Ostrava se díky realizaci dálnice, zprovoznění pendolina a začínajícímu rozvoji letiště dost významným způsobem přiblížila k Praze a dalším regionům. Pro lidi je teď Ostrava snadněji dostupná.

Obraťme teď svou pozornost přímo k nemovitostem. Dá se něco říci o trhu nemovitostí v posledních dvou až třech letech v Ostravě obecně, nebo je nutné se pustit rovnou do analýzy rezidenčních, kancelářských, obchodních či logistických prostor?

*Rostislav Gavlas*

V roce 2005 byla úroveň trhu ve srovnání s téměř všemi většími městy ČR velmi nízká, ceny nemovitostí se například vůči Praze pohybovaly na úrovni 20 až 30 procent.

Dnes zažíváme v relaci Ostravy nebývalý boom ve všech typech nemovitostí. Možná s výjimkou shopping center, protože jejich boom započal již na konci 90. let. Pamatuji si doby, kdy na Ostravsku bylo více ploch v hypermarketech na obyvatele než v Praze. V této oblasti je na tom Ostrava velmi dobře. Proto nárůst v oblasti nákupních center není nyní tak dramatický. Ale ve všech ostatních komoditách šlo o prudký nárůst, který Ostrava dříve nezažila. K podrobnějšímu hodnocení bych se vrátil při analýze jednotlivých komodit.

*Jan Dvořák*

Specifikum Ostravy spočívá v její polycentričnosti. Ostrava se nevyvíjela jako klasické středověké město prorůstáním středověkých hradeb a jeho rozšiřováním, což je typický příklad Prahy či Brna, které vlastně narážejí na relativně malý rozvojový potenciál. Ostrava se vyvíjela specificky.

V první vlně vznikla stará historická Ostrava, která teď tvoří jádro města. Po druhé světové válce začalo vznikat úplně nové město Poruba, které dnes prakticky dosahuje 80 tisíc obyvatel. Poté se rozvíjela průmyslová a industriální část Ostravy, kdy v 70. až 80. letech postupně rostlo úplně nové Jižní Město. A dnes máme v podstatě tři nezávislá centra, každé o 100 tisících obyvatelích, která skýtají neskutečný potenciál pro investory a pro podnikání.

Ostrava je asi jediné město, které umožňuje, aby „středem města prošla dálnice“. Jiná města musí mít obchvat, protože se centra rozšířila. V Ostravě dálnice uprostřed města vůbec nenaruší jeho funkci. V Ostravě probíhala relativně dosti bolestivá a ekonomy kritizovaná dlouhotrvající restrukturalizace.

Ta skončila a dlouhou dobu jsme čekali na první development. Ten se uskutečnil v roce 2004/5, kdy v rámci proinvestiční politiky a pobídek město připravilo nabídku v průmyslové zóně Hrabová. Nabízeli jsme tehdy kompletně zasíťované pozemky za symbolickou korunu. Kupní smlouvy ale měly nastaveny tvrdé podmínky, tzn. že jsme na druhou stranu vyžadovali dostatečné počty vytvořených pracovních míst a samozřejmě určité investice, které byly smluvně zavázány. Teprve poté přišel opravdu první industriální investor, firma ASUS. Od té doby začíná jakási zlatá éra industriálních investic. Dlouhou dobu jsme neměli vůbec žádný rezidenční komplex.

První vlaštovkou bylo ORCO, které na konci roku 2005 zkolaudovalo svůj první dům v centru. Bylo velkou otázkou a velkým očekáváním trhu, zdali se dům v cenách 35 tisíc korun za m2 v Ostravě prodá.

Myslím, že všechny pochybovače brzy přesvědčil rychlý prodej domu. To znamenalo signál pro ostatní a od té doby se začínají rozvíjet všechny ostatní trhy.

První kancelářský projekt typu A byl od firmy Red Group, která na konci roku 2006 zkolaudovala svou první budovu The Orchard. Dnes vidíme projekty jako je Nordica od Skanska Property, Nová Karolina Multi Developmentu a mohli bychom pokračovat. U vývoje jednotlivých segmentů je potřeba podtrhnout první vlnu retailu v 90. letech, která byla opravdu bombastická. S nadsázkou řečeno „zasáhla jako rakovina“ i centrum města. Retail dostal nový impulz loni, kdy bylo dostaveno dalších 10 tisíc m2 Retail Parku Ostrava vedle Futura. Vybudovala se velká přístavba Avion Shopping Parku, přes 10 tisíc m2. Tím se Avion Shopping Park stal největším nákupním centrem na Moravě. Nově se staví Globus, postavil se Interspar a je vidět, že kupní síla roste, čímž se vyvíjí i segment retailu.

Nyní nás čeká rozvoj logistiky, která souvisí s výstavbou dálnice. Nedávno se slavnostně otevřel logistický park ProLogisu v Ostravě, který plánuje rozšiřovat své aktivity.

Děkuji za souhrnný přehled. Nyní se zastavme u specifických typů developmentu. Jak to podle vás vypadá s perspektivami trhu rezidenčních nemovitostí v Ostravě?

*Allan Jírek*

Situaci na rezidenčním trhu v ostravském regionu sledujeme již několik let. V roce 2004 jsme zahájili přípravu prvního rezidenčního projektu v této oblasti. Pověřili jsme realitní kanceláře uzavíráním rezervačních smluv s potenciálními klienty. Reakce nebyla příliš příznivá. Realitní makléři byli skeptičtí a neviděli velký prostor pro umístění takového množství bytů na lokálním trhu.

Doporučovaná cena byla v rozmezí 22 až 23 tisíc korun za m2. Řízení o vydání územního rozhodnutí se prodloužilo na dobu tří let a teprve nyní můžeme tento projekt nabídnout našim klientům. Uplynulá doba zásadně změnila pohled realitních makléřů na náš projekt. Předběžné analýzy ukazují, že v době kolaudace může být prodáno 80 procent bytů a prodejní cena se může pohybovat na úrovni 35 až 36 tisíc korun za m2.

*Rostislav Gavlas*

Mám zde několik čísel i k vývoji reálných prodejních cen bytů ve starší bytové zástavbě. Když v roce 1997 chtěl někdo koupit starší byt a ptal se na cenu, tak jsme uváděli závislost „za každý pokoj 100 tisíc korun a za kuchyň 50 tisíc“, takže byt 2+1 za 250 tisíc korun. V roce 2000 se byty v cihlovém domě v kvalitní zástavbě prodávaly za šest tisíc korun za m2. V dnešní situaci se cena starších nerekonstruovaných bytů pohybuje kolem 20 tisíc za m2, někdy i přes tuto cenu. Počátek obrovského nárůstu cen v oblasti nájemního bydlení začal příchodem firmy Hyundai. Do Ostravy přijel předvoj této firmy, celkem asi 60 lidí, kteří chtěli bydlet v zařízených bytech, nechtěli se o nic starat. V Ostravě však na to nebyl nikdo jakkoli připraven. Třípokojový byt si byli ochotni pronajmout až za 30 tisíc korun měsíčně včetně služeb. Dnes se nájemné v těchto bytech stabilizovalo na 110-130 korun na m2 za měsíc, tedy zhruba na 7 až 8 tisíc měsíčně za dvoupokojový byt. Samozřejmě vlna manažerů skončila, ale trh se nastartoval.

Tak to byl takový závěrečný exkurz a já bych nyní obrátil naši pozornost k trhu kancelářských prostor.

*Vladimír Klouda*

Když jsme si mapovali trh zhruba před dvěma a půl lety, tak v Ostravě v podstatě nebyla žádná administrativní budova kanceláří kvality A, která by splnila požadavky dnešního moderního nájemce. Dnes vidíme, že se objevují první vlaštovky. Některé administrativní budovy jsou postaveny, další je krátce před dokončením. Na druhou stranu se ukazují i určité dopady momentální finanční krize. I v Ostravě můžeme vidět některé projekty, které sice mají zahájené zemní práce, obehnaný pozemek stavebním plotem, ale stavební práce již delší dobu nepokračují. Požadavky bank jsou dnes podstatně přísnější, náročnější na výši vlastních zdrojů investora, a tak obstojí jen silnější hráči se schopností investovat vyšší ekvitu. Ale posun v segmentu kanceláří vidíme, a to je určitě pozitivní.

*Jan Dvořák*

V oblasti kanceláří zde byla velká očekávání. Např. Red Group, který vstoupil na trh s budovou The Orchard a dopředu nevěděl, jak se prostory budou pronajímat. Vždy panuje velké nadšení, když se podaří získat významného nájemce. Např. mezinárodní banka HSBC byla obrovskou reklamou nejen pro Red Group, ale i pro Ostravu, protože toto světové jméno hodně znamená. Další nájemci si velice rychle pronajali celou první budovu a urychlila se tak realizace druhé a třetí budovy. K tomu přibyl hotel Park Inn, který se otevřel v nedávné době. Myslím, že to krásně ilustruje, jak velkou absorpční schopnost tady trh má.

Nabídka kancelářských ploch typu A prudce vzroste. Potká se to s poptávkou? Poroste poptávka dostatečně vzhledem k tomu, že je v Ostravě dostatek kanceláří horší kvality? Nespokojí se někdo s horší kvalitou?

*Vladimír Klouda*

My věříme, že když se produkt udělá dobře a kvalitně při realistických očekáváních a návratnostech, tak se „prodá“ - v našem případě pronajme. Jsme přesvědčeni, že přibývá firem, které chtějí kvalitu.

Pokud pražské centrály sedí v áčkových kancelářích, kde mají dvojité podlahy, datové kabeláže, dobré chlazení, kvalitní prostředí atd., tak budou těžko vysvětlovat svým regionálním pobočkám, aby sídlily v kancelářích nižší kategorie. Začnou vznikat tlaky regionálních divizí na kvalitní kanceláře. A takové kanceláře vůbec nemusí být dražší, protože nákladnější je rekonstruovat. Efektivita nových budov je mnohem větší.

Na počet metrů čtverečních může být větší počet lidí, než když rekonstruujete dům, který je omezen komunikacemi či vztahy se sousedními objekty. Když bude možnost, lidé si rádi zvyknou na lepší. Věříme, že bude poptávka, a proto do Ostravy jdeme.

*Jan Dvořák*

Nemusí se jednat jen o globální společnosti, které mají své dceřiné firmy nebo kanceláře v regionech. Existuje poptávka i ze strany místních firem. Hovořil jsem s lidmi z malých a středních firem a určitě by přivítali kvalitní prostory na prestižních adresách. Myslím, že poptávka bude. K dokreslení situace v rámci pronájmu kancelářských prostor: O áčkových kancelářích se dá hovořit zatím jenom v Orchardu, který se velice dobře pronajímal. Druhým takovým projektem byla Varenská Office Center, 10 tisíc m2.

To nebyla sice úplně novostavba, ale rekonstrukce financovaná ECM. Kompletně si ji pronajala skandinávská IT firma vyvíjející software, TietoEnator. V rámci našeho Real Estate Reportu se snažíme pro investory, developery, investiční skupiny mapovat plochy v Ostravě. Snažíme se co nejlépe popsat situaci na trhu a veškeré aktuální projekty. Porovnejme si v segmentu kanceláří, kde jsme byli v roce 2006 a kde jsme dnes. Tehdy jsme byli na nule a nárůst je znatelný. Kolem roku 2009 až 2010, kdy se zrealizují momentálně avizované projekty, bude kolem 260 tisíc m2 ploch v kancelářích typu A. Jsou to např. projekty Nová Karolina, která počítá se 67 tisíci m2, Jindřich Plaza firmy RPG, který má ambici stát se nejvyšší budovou v ČR.

Pokud k té realizaci dojde, vznikne zde 37 500 m2. Pak je to projekt CTP Invest, kde své plány sice zredukovali, ale pořád nabízejí nějakých 23 tisíc m2. A nesmíme zapomenout na „menší“ projekty, jako je Nordica s 10 tisíci m2 a na další rozvojové plány společnosti Skanska Property.

*Rostislav Gavlas*

Mám tu čísla, jak narůstal objem vyprojektovaných kancelářských ploch v Ostravě. V roce 2005 byl jediným projektem CTP Hrabová a jejich AXIS s 11 tisíci m2 ploch. Na podzim 2006 už to byly kanceláře o výměře 70 tisíc m2, na jaře 2007 135 tisíc m2, v listopadu 2007 již 200 tisíc m2 a dnes 260 tisíc m2.

Nakonec bych poprosil o závěrečné shrnutí a můžete se pokusit o prognózu vývoje Ostravska nebo ostravského regionu?

*Jan Dvořák*

Já rozšířím řady optimistických názorů. I ve světle aktuální krize na světových trzích vidím Ostravu a její potenciál pozitivně.

Benefity převládají nad potenciálními riziky. Pro kapitálově zdravé investory, kterých je, myslím, v ČR stále dost, přináší Ostrava opravdu velký potenciál. Mohu ilustrovat na příkladu ploch, které Ostrava ze svého majetku připravila pro aktuální tendry v centru města. Na každý z vyhlášených tendrů na strategické lokality v centru se nám v průměru přihlásilo 10 až 11 velice zajímavých uchazečů. Je pravda, že z posledního tendru na náměstí Dr. E. Beneše, což je v blízkosti budoucí Karoliny, odstoupila společnost ORCO. Jak ale víme z médií, ta má momentálně své dlouhodobější problémy. Nicméně, stále tam jsou velice zajímaví hráči. Na úplný závěr bych ještě zmínil úlohu města. Město je významným hybatelem, který byť asi nepřímo, ale podstatně ovlivňuje proinvestiční náladu. Dnes již nemůžeme a nechceme nabízet připravené pozemky za symbolickou korunu. V současné době sami investoři mají chuť investovat velké objemy peněz do rozvoje.

V posledním tendru, který byl vyhlášen na Seidlerovo nábřeží, byla první nabídková cena kolem 20 tisíc korun za m2. Myslím si, že to dobře ilustruje zájem o Ostravu.

Město Ostrava se svým sedmimiliardovým rozpočtem chystá několik důležitých investic, které významným způsobem ovlivní vzhled Ostravy. Zmíním se o přípravě několika brownfieldů, z nichž největší je Hrušov, kde chceme potenciálním investorům nabídnout asi 40 ha. Zajímavá je plánovaná výstavba nového městského 30tisícového stadionu, který má ambici stát se nejvýznamnějším stadionem v ČR. Pokud dojde k této realizaci v objemu téměř dvou miliard korun, tak to bude důležitý signál pro rozvoj oblasti Vítkovic, kde má být stadion umístěn.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!