Akvizice brownfieldových areálů | E15.cz

Akvizice brownfieldových areálů

Společně se vzrůstajícím zájmem investorů o obnovu dříve zastavěných území, která jsou v současné době nedostatečně využitá či opuštěná (tzv. brownfields), je nezbytné věnovat patřičnou pozornost právním otázkám, které jsou s nabýváním tohoto typu nemovitostí spojeny.

Společně se vzrůstajícím zájmem investorů o obnovu dříve zastavěných území, která jsou v současné době nedostatečně využitá či opuštěná (tzv. brownfields), je nezbytné věnovat patřičnou pozornost právním otázkám, které jsou s nabýváním tohoto typu nemovitostí spojeny.

Akvizice brownfieldových areálů se neliší od nabývání jakýchkoli jiných nemovitostí, nicméně jejich nabytí je ve větší míře než obvykle spojeno s mnoha riziky, jež by u jiných typů nemovitostí patrně investora přiměla od plánované akvizice upustit. Pro investory do brownfieldových lokalit je tak provedení důkladné technické a právní prověrky nemovitostí (tzv. due diligence) naprostou nutností.

#####DUE DILIGENCE NEMOVITOSTÍ

Předmětem právní due diligence nemovitostí jsou vždy nabývací tituly k těmto nemovitostem, a to zpravidla nejméně deset let zpět. Je vždy vhodné prověřit, zda na nemovitost nebyly uplatněny restituční nároky. Zároveň je nutné prověřit práva třetích osob týkající se nemovitostí, zejména zástavní a předkupní práva, věcná břemena, či zda nemovitosti nejsou předmětem nájmu či výpůjčky. Rovněž je nutné prověřit, zda není nakládání s nemovitostí omezeno probíhajícím soudním či správním řízením. Může se jednat zejména o uložené předběžné opatření soudu či exekuci. V případě budov je vhodné též ověřit, zda není nemovitost zapsána jako kulturní památka.

Využití nemovitostí může být s ohledem na předpokládaný investiční záměr limitováno omezeními vyplývajícími z územního či regulačního plánu platného pro dané území. Vždy je vhodné získat z veřejně dostupných zdrojů územní, stavební a kolaudační rozhodnutí vztahující se ke stavbám v dané lokalitě, případně si je vyžádat od prodávajícího. Omezující mohou být zejména případné stavební uzávěry, například ve vztahu ke starým důlním dílům v případě brownfieldů nacházejících se v oblastech zasažených hornickou činností. Předmětem prověrky by měla být též veškerá rozhodnutí a povolení správních orgánů, týkající se dané lokality, zejména povolení k nakládání s vodami a s odpady.

Součástí prověrky nemovitostí zpravidla bývá též technický průzkum nemovitostí. Jeho předmětem by mělo být vedle prověření blízkosti inženýrských sítí a jejich dostatečné kapacity pro daný investorský záměr, zejména provedení tzv. ekologického auditu nemovitostí, jehož předmětem by měla být identifikace případných ekologických zátěží na nemovitostech. Nejčastěji se bude jednat o škody na půdách a podzemních vodách v dané lokalitě. Často se lze setkat s přítomností legálních i nelegálních skládek v různém technickém stavu, nebo přítomností starých důlních děl v lokalitě. Stavby v dané lokalitě mohou být zatíženy přítomností azbestu nebo jiných závadných látek, jejichž odstranění může přinést dodatečné finanční nároky na projekt.

#####EKOLOGICKÉ ZÁTĚŽE

V případě zjištění ekologických zátěží na nemovitostech lze doporučit se vždy snažit na základě dostupných informací identifikovat původce tohoto znečištění, a to i přesto, že investor je v případě investice do brownfieldu zpravidla připraven nést náklady spojené s odstraněním ekologických zátěží.

V případě identifikovaného původce ekologické zátěže je vhodné zvážit možnost uplatnění nároku na náhradu škody, případně její odstranění původcem nebo jinou osobou odpovědnou podle příslušných předpisů za její odstranění. V rámci přípravy projektu regenerace brownfieldů tak lze vždy doporučit věnovat patřičnou pozornost tomu, zda a komu bylo uloženo ve vztahu k znečištění daných nemovitostí opatření k nápravě. Nejčastěji se v praxi jedná o opatření k nápravě ukládaná v oblasti vod Českou inspekcí životního prostředí (ČIŽP).

V této souvislosti je vhodné upozornit, že podle zákona o vodách povinnosti uložené opatřením k nápravě přechází na právního nástupce původce nebo nabyvatele privatizovaného majetku, který zatížené nemovitosti získal s vědomím ekologické zátěže a získal z tohoto důvodu slevu z kupní ceny nebo uzavřel s Fondem národního majetku (FNM), resp. Ministerstvem financí ČR (MF) zvláštní tzv. ekologickou smlouvu.

V případě, že rozhodnutí o uložení opatření k nápravě již bylo vydáno, přejdou na nabyvatele majetku povinnosti vyplývající z tohoto opatření dle stávajícího výkladu tohoto ustanovení příslušnými správními úřady, například v případě koupě podniku, jehož jsou poškozené nemovitosti součástí, ale i v případě prosté koupě těchto nemovitostí. Pokud rozhodnutí o uložení opatření k nápravě dosud vydáno nebylo, může být pro investora výhodnější koupit pouze tyto nemovitosti, neboť dle zákona o vodách na právní nástupce přecházejí povinnosti vyplývající z již uloženého opatření k nápravě. Investor zpravidla bude mít zájem na odstranění znečištění, nicméně nebude v takovém případě vázán podmínkami rozhodnutí o uložení opatření k nápravě, což může mít vliv na rozsah, způsob a dobu nutnou k provedení dekontaminace brownfieldů.

Nabývá-li investor nemovitost od vlastníka, který nemovitosti nabyl v rámci velké privatizace, je vhodné zjistit, jakým způsobem byly ekologické zátěže v rámci této privatizace řešeny, zejména zda má uzavřenu s MF jako právním nástupcem FNM ekologickou smlouvu upravující garance státu na odstranění těchto ekologických zátěží. Vždy bude záležet na konkrétním znění ekologické smlouvy.

V současnosti je čerpání těchto garancí závislé na postupu MF, které vybírá dodavatele k provedení sanačních prací, což může komplikovat investorům efektivní čerpání těchto garancí a je zde nutné postupovat v úzké součinnosti s MF, Ministerstvem životního prostředí ČR a ČIŽP.

Nicméně nelze vyloučit, že dříve uzavřená ekologická smlouva umožňuje nabyvateli privatizovaného majetku vybírat zhotovitele ve vlastní režii, což může být pro potenciálního investora vstupujícího do projektu revitalizace brownfieldu, jehož se garance MF týkají, finančně zajímavé. V případě, že opatření k nápravě nelze uložit původci, nabyvateli privatizovaného majetku ani jejich právním nástupcům, lze uvažovat o možnosti financování odstranění ekologické zátěže z veřejných zdrojů, například z rezervy krajů určené na odstraňování závadných stavů a havárií na vodách ve výši 10 mil. Kč ročně na všechny projekty v daném kraji, případně o spolufinancování těchto nákladů ze strukturálních fondů.

#####URČENÍ BUDOUCÍHO VYUŽITÍ NEMOVITOSTÍ

V návaznosti na závěry právní a technické due diligence lze pak učinit závěry ohledně možností dalšího využití nemovitostí a způsobu nabytí těchto nemovitostí.

Případná identifikovaná rizika se promítají do výše kupní ceny a lze doporučit je ošetřit v rámci prohlášení a záruk prodávajícího v kupní smlouvě, případně slibu odškodnění kupujícího.

V některých případech je vhodné vázat účinnost kupní smlouvy nebo splatnost kupní ceny na splnění odkládacích podmínek, kterými bude nejčastěji změna územního plánu, dokončení odstranění ekologických zátěží podle původních předpokladů apod.

Co se možností budoucího využití týče, je rozhodující územní plán platný pro dané území a možnosti jeho případné změny. V této souvislosti je nezbytné si uvědomit, že jiné náklady na odstranění ekologické zátěže bude vyžadovat revitalizace areálu pro jeho využití pro průmyslovou výrobu a jiné (vyšší) náklady revitalizace areálu na úroveň umožňující rezidenční výstavbu.

#####ZPŮSOBY NABÝVÁNÍ BROWNFIELDŮ

Brownfieldové nemovitosti jsou nabývány obdobně jako nemovitosti v rámci jiných developerských projektů. V případě, že je vlastníkem nemovitostí obchodní společnost, lze vedle koupě samotných nemovitostí (tzv. asset deal) uvažovat též o akvizici nemovitostí prostřednictvím koupě obchodního podílu v této společnosti (tzv. share deal). Tento způsob bude vhodný zejména v případě, že investor a stávající vlastník společnosti se hodlají na rozvoji brownfieldu podílet společně prostřednictvím společného podniku (tzv. joint venture), v němž investor zpravidla přispívá finančními zdroji, případně know-how v oblasti revitalizace brownfields a stávající vlastník společnosti prostřednictvím nemovitostí, které jsou do této společnosti vloženy.

Výhodou tohoto způsobu nabytí nemovitosti je bezpochyby úspora na dani z převodu nemovitostí. Případné závazky zatěžující cílovou společnost však mohou tuto výhodu podstatně snížit a je proto v takovém případě v rámci právní due diligence nutné podrobit prověrce také tuto společnost vlastnící nemovitosti. Jsou-li nemovitosti součástí podniku vlastníka, je možné zvážit též akvizici nemovitostí prostřednictvím koupě celého podniku nebo jeho části. Je však nezbytné pamatovat na to, že současně s nemovitostmi přecházejí na nabyvatele podniku též závazky, které se k podniku, jehož jsou nemovitosti součástí, vážou. V praxi je velmi obtížné určité závazky podniku z převodu vyloučit, což se týká zejména závazků ve vztahu k ekologickým zátěžím na nemovitostech.

V případě rozsáhlých brownfieldových lokalit, dřívějších průmyslových areálů, je často problematická nejednotnost vlastnických práv a roztříštěnost zájmů jednotlivých vlastníků nemovitostí, které jsou často hlavní příčinou jejího nevyužití, resp. zpoždění jejich dalšího využití. Nejčastěji se jedná o nemovitosti, které jsou roztříštěné v důsledku dědického řízení nebo v důsledku restitucí. Je proto nutné vzít v úvahu též zvýšené riziko spojené s možností spekulace ohledně kupní ceny zbývajících pozemků v dané lokalitě.

V těchto případech se zpravidla postupuje prostřednictvím uzavírání budoucích kupních smluv na jednotlivé pozemky, kdy je uzavření kupních smluv vázáno na uzavření budoucí kupní smlouvy k poslednímu pozemku v dané lokalitě. V poslední době lze upozornit na vzrůstající počet projektů revitalizace brownfieldů ve vlastnictví obcí, které podmiňují převod nemovitostí uskutečněním projektu, který bude v souladu s rozvojovými cíli obce a poslouží k rozvoji veřejného života v obci (např. výstavba související infrastruktury).

V těchto případech je obvyklé, že investor získá nemovitosti nejprve do nájmu a nemovitosti jsou na něj převedeny teprve po úspěšném dokončení projektu.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!