Více než pohádka z Tisíce a jedné noci | E15.cz

Více než pohádka z Tisíce a jedné noci

Istanbul lze spolehlivě označit jako skvěle prosperující trh. Turecké hlavní město má hodně plánů, má ale také hodně problémů. Stavebních pozemků je málo a přestavba starých, z provozu vyřazených průmyslových nemovitostí, které leží ladem, jde ztuha. Bez dobrých kontaktů, slušného kapitálu a trpělivosti nemají developeři naději na úspěch.

Istanbul je dvanáctimilionová mega metropole, která stále roste. V současné době zde žije 15 procent veškerého tureckého obyvatelstva a proud přistěhovalců neustává. Proto město potřebuje nové a bezpečné nemovitosti k bydlení i k práci. Není tajemstvím, že 80 procent obytných ploch už není efektivních a že 70 procent bylo vybudováno ilegálně.

Ve městě, kde pravděpodobnost těžkého zemětřesení denně roste, se některé objekty hroutí samy od sebe. Dá-li se věřit tržní zprávě společnosti Gyoder, která představuje spojení renomovaných realitních investorů, činí roční potřeba bytů v Istanbulu 250 tisíc nových bytů. Přibližně polovina této potřeby připadá na přírůstek obyvatelstva, druhá představuje náhradu starých, již nevyhovujících obytných nemovitostí.

Tisíce obyvatel, kteří bydlejí ve vybydlených a zemětřesením ohrožených nemovitostech, se chtějí přestěhovat do nových domů.

Společnost Gyoder odhaduje roční potřebu luxusních bytů (standard A) na 10 tisíc, standardních bytů (standard B) na 170 tisíc a sociálních bytů (standard C) na 70 tisíc.

Plánováno je vybudovat 180 tisíc obytných jednotek pro volný trh a 70 tisíc obytných jednotek má nabídnout veřejný sektor a veřejně-soukromé společnosti.

#####Hvězdní architekti vítáni

Mezinárodní výbor „International Evaluation Board“ rozhodl, že novými projekty ztvárnění průmyslové zóny „Kartal Industrial Zone Central Business Fields“ a rekreační oblasti „Kucukcekmece Searfront Internal-External Sand Recreational Fields“ budou pověřeni architekti světových jmen Zaha Hadid a Ken Yeang. Zaha Hadid předložila plány k přestavbě starého průmyslového areálu v městské části Fatih o velikosti 555 hektarů, kde má vzniknout velké obytné a obchodní centrum. Místní firmy, které vlastní pozemky, vyvinuly v souladu s návrhem územního plánu Zahy Hadid vlastní projekty a veřejně je prezentovaly. Od přestavby této čtvrti lze očekávat synergické efekty i pro ostatní městské části. Urbanistický projekt transformace Kartalu, připravovaný Kenem Yeangem a jeho týmem, má za cíl vytvořit městské prostředí, které bude klást hlavní důraz na kvalitu životního prostředí, tedy vytvoření rovnováhy mezi ekologií a městským životem. Doprava má být vedena vně celého ekologického systému, ve kterém budou převažovat pěší zóny a parky. Řada nových mrakodrapů má symbolizovat novou etapu Istanbulu. Holdingová společnost Kiler staví na Büyükdere Caddesi nejvyšší budovu v Turecku „Istanbul Sapphire“, která bude mít 64 poschodí a bude vysoká 261 metrů. Na ploše 150 tisíc m2 budou zřízeny obchody a byty. Investiční objem činí 200 milionů amerických dolarů, náklady na pozemky v tomto objemu zahrnuty nejsou. V Maslaku roste „Diamond of Istanbul“, 160 milionový komplex skupiny Hattat, který dosáhne výšky 200 metrů a bude mít 50 podlaží. Bude se v něm nacházet hotel s 300 pokoji a nákupní centrum s 200 obchody a butiky a nebudou chybět ani bytové jednotky.

#####Zlepší se i infrastruktura

Na programu je rovněž zlepšení infrastruktury. Uvažuje se o dalším mostě přes Bospor a vybudování třetího letiště.

Velkým tématem je rovněž aktivování nevyužitých, ladem ležících ploch, protože nedostatek pozemků je stále větší. Na anatolské straně města nejsou k dispozici už takřka žádné nezastavěné plochy.

Další dvě velké oblasti jsou v Akfiratu a na severní straně pobřeží Černého moře v Rivě. V Akfiratu se buduje velmi živě, zatímco v Rivě, kde investovaly velké stavební společnosti, se brání zástavbě, protože v územním plánu byla dlouho celá oblast označena jako rekreační. Nicméně nový starosta Istanbulu plán změnil a vypsal pro Rivu mezinárodní soutěž na nový územní plán. Plánování další výstavby v Istanbulu znesnadňují dosavadní problémy s územním plánem celé metropole. Nové prostorové uspořádání, o kterém se právě jedná, by bylo velmi výhodné pro rozvoj logistiky. Obrátka zboží dosahuje v Turecku ročně skoro 30 milionů amerických dolarů. 60 procent připadá na Istanbul. Sklady zboží, kterých je kolem 400, jsou však dodnes velmi rozptýleny po celém městě a nacpány mezi ulicemi a domy. Poptávka po skladovacích prostorách je rovněž enormní.

#####Analýza rizik

Realitní odborníci považují Turecko za jeden z nejatraktivnějších trhů budoucnosti. Jsou to především dva faktory, které urychlily vzestup Turecka jako zajímavé lokality z hlediska nemovitostí: nesmírně dynamický hospodářský rozvoj a neobyčejně mladé obyvatelstvo. Istanbul bude podle odhadu analytiků společnosti PricewaterhouseCoopers patřit v roce 2030 k 30 hospodářsky nejsilnějším městům na světě. Tento úspěšný příběh ovšem není nezkalený: zahraniční investoři nesmějí podcenit řadu rizik. Mezi ně patří především politická rizika, vysoká inflace a právní situace cizinců. Politické problémy, s nimiž jsou mezinárodní investoři na tureckém trhu konfrontováni, se mohou v Turecku stupňovat daleko více než v jiných rozvíjejících se zemích. Turecko trpí nadále poměrně silnou inflací, i když se Centrální banka prostřednictvím politiky úrokové politiky snaží zdražování zdolávat. Navíc se objevují stále pokusy znemožňovat cizincům nabývání nemovitostí. Tyto nejistoty vedly v uplynulém roce k růstu rizikových prémií při financování nemovitostí. Celkově se však zdá, že díky hospodářské síle země se rizika podaří zvládnout. Totéž platí pro sektor nemovitostí.

#####Kolébka nákupních center

Tvář Istanbulu charakterizují už po staletí bazary. Jako moderní nákupní střediska žijí tyto zastřešené obchodní ulice dále. Město na Bosporu má již 65 velkoplošných nákupních chrámů. Dalších 51 je na rýsovacích prknech nebo se již staví. Městské části Istanbulu leží jak na evropském, tak na asijském kontinentu. Na asijské straně se převážně bydlí, zatímco evropská strana je spíš považována za obchodní centrum. Nejdůležitější obchodní centra metropole jsou Kapali Carsi (Velký bazar), kde se nachází kolem čtyř tisíc obchodů, a Misir Carsi (Egyptský bazar).

Denně přitahuje Velký bazar kolem 150 tisíc návštěvníků. Především zlato působí na turisty jako magnet. Rok co rok se zde prodá kolem 100 tun zlata. Dnešní nákupní centra jsou vybavena podle západního stylu: plně klimatizovaná a moderně vybavená.

65 stávajících center nabízí celkovou plochu 1 567 385 metrů čtverečních prodejních ploch. Konkurence je velká, každé centrum se snaží být jedinečné. První nákupní centrum Galeria bylo otevřeno v roce 1987 v Ataköy v blízkosti letiště a pak následovala ve velkém tempu centra další. Také největší evropské nákupní centrum „Cevahir Shopping Center“ se nachází v Istanbulu.

Cevahir navrhl tentýž architektonický ateliér jako newyorský World Trade Center. Nachází se zde 280 obchodů a denně navštíví centrum 50 tisíc osob. Samozřejmě má Istanbul, podobně jako ostatní evropské metropole, na obou kontinentech luxusní nákupní třídy: na evropské straně je to „Abdi Ipekci“ a na asijské „Bagdat“.

Především na Abdi Ipekci lze nalézt nejluxusnější světové značky a drahé butiky. Vysoká kupní síla v těchto lokalitách přitahuje maloobchodníky a tomu odpovídá i vývoj nájemních cen, které se v průběhu minulých let zdvojnásobily. Špičkové nájmy ve výši 200 eur za metr čtvereční a měsíc nejsou u prodejních ploch menších než 100 metrů čtverečních žádnou výjimkou.

#####Trh kancelářských nemovitostí

#####Hotelový trh

Istanbul by snesl stovky nových hotelů všech kategorií. Očekává se, že samotný Istanbul přiláká v dohledné době deset až patnáct milionů hostů - jak u příležitosti „Kulturní hlavní město 2010“, tak v souvislosti s velkými eventy, jako je Formule 1. Aby však bylo trvale možné udržet obrat hotelů v patřičné výši, je důležitá diverzifikace: koncentrace nejen na klasické turisty, ale důraz i na kongresovou turistiku, obchodní cestující a nejrůznější eventy. Čím je větší tematická rozmanitost, tím větší je imunita vůči turistickým cyklům. V centru, především na třídě Bykdere, se nachází řada úspěšných hotelových projektů: Mövenpick, Kempinski Astoria nebo komplex Sapphire. Pozemky v těchto lokalitách již dosáhly rekordních cen.

Hovoří se o 8 až 20 tisících amerických dolarů za m2. Přesto se do Istanbulu chystá řada dalších hotelových řetězců.

K nejvýznamnějším transakcím posledních měsíců patří bezpochyby prodej hotelů Hilton a Grand Tarabya. Nově byl otevřen již druhý hotel Four Seasons a čerstvě zrestaurovaný Sheraton v Maslaku.

K dalším novým aktérům na trhu patří Marriott Asia, Holiday Inn na letišti, Novotel a Ibis. V Macka bude otevřen hotel Park Hyatt a v Leventu je plánován Dubai Towers. Trh luxusních hotelů je rovněž dobře vytížen, v roce 2007 se obsazenost pohybovala kolem 70 procent, průměrné ceny za pokoj se pohybovaly mezi 250 až 350 eury. I ve standardním cenovém segmentu došlo v letošním roce ke značnému zvýšení cen.

#####Dveře otevřeny

Pro zahraniční investory platí při nákupu nemovitostí v Turecku stejná právní ochrana jako v případě domácích aktérů. Investice jsou chráněny a zisky mohou být převáděny přes hranice. Turecký právní systém je neustále přizpůsobován aktuálním hospodářským potřebám a vývoji. Turecký stát si je vědom, že jen hospodářský pokrok může zajistit vysokou úroveň moderní civilizace.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!